土地一级开发法律法规

1.土地一级开发具体流程图及相关法律法规

土地一级开发流程，指企业从项目前期调研、立项，一直到土地开发建设后的土地上市的全过程。

可简单表述如下：

前期调研 —— 规划意见 —— 规划用地 —— 立项 —— 征地 —— 拆迁 —— 市政建设 —— 验收 —— 上市

相关的法律法规如下：

1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》

2、国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》

3、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》

4、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

5、国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》的通知

6、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

7、国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》

8、商务部办公厅《关于在招商引资过程中严格执行国家有关政策的通知》

2.土地一级开发具体流程图及相关法律法规

土地一级开发流程，指企业从项目前期调研、立项，一直到土地开发建设后的土地上市的全过程。

可简单表述如下： 前期调研 —— 规划意见 —— 规划用地 —— 立项 —— 征地 —— 拆迁 —— 市政建设 —— 验收 —— 上市相关的法律法规如下： 1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》2、国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》3、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》4、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》5、国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》的通知6、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》7、国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》8、商务部办公厅《关于在招商引资过程中严格执行国家有关政策的通知》。

3.土地一级开发的暂行办法

第一条 为规范市区土地一级开发行为，更好地落实土地利用总体规划和城市总体规划，确保有计划供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和《土地储备管理办法（国土资发〔2007〕277号）》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

城中村和旧城改造，按本办法规定实施土地一级开发。

第三条 市国土资源局（以下简称市国土局）负责土地一级开发管理工作，市土地储备机构负责组织实施。市发改、建设、规划、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相关工作。

第四条 土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。

第五条 土地一级开发主要包括：

（一）办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续；

（二）实施集体土地征收工作；

（三）实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作；

（四）完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作；

（五）根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设；

（六）其他一级开发工作。

第六条 土地一级开发实施方案由市土地储备机构或辖区政府商市土地储备机构编制，经市国土局审核后，报市政府批准。

土地一级开发实施方案应包括地块现状情况、土地及地上建筑物权属情况，规划条件及供地方向，一级开发成本，资金筹备计划，一级开发实施方式及时间安排等内容。

第七条 土地一级开发成本包括：

（一）前期费用；

（二）征地补偿费、拆迁补偿费、工程费；

（三）市政基础设施、公共配套设施建设费用；

（四）财务费用和相关税费；

（五）不可预见费。

第八条 土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。

通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。

第九条 土地一级开发由土地储备机构或土地储备机构委托土地一级开发实施单位向建设、规划、国土等部门办理相关手续，涉及交通、园林、文物、环保、人防等有关单位的，应办理相关手续。

第十条 土地一级开发涉及集体土地、农用地的，依法办理土地征收、农用地转用审批手续。

第十一条 国有土地一级开发，由土地储备机构、土地一级开发实施单位与土地使用权人、房屋产权人签订补偿协议。

4.土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程一 .土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二.土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库。

5.国家对土地开发有哪些规定

我国先后颁布的《土地管理法》、《水土保持法》、《环境保护法》、《草原法》、《渔业法》、《森林法》等都对有关土地开发作了严格规定。

新《土地管理法》规定：“开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。 ”“禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。

根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。”“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。

《水土保持法》规定：“禁止毁林开荒、烧山开荒和在陡坡地、干旱地区铲草皮，挖树兜。禁止在25度以上陡坡地开垦种植农作物。

已在禁止开垦的陡坡地上开垦种植农作物的，应当在建设基本农田的基础上，根据实际情况，逐步退耕，植树种草，恢复植被，或者修建梯田”。 《环境保护法》规定：“开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境”。

《草原法》规定：“严格保护草原植被，禁止开垦和破坏。草原使用者进行少量开垦，必须经县级以上地方人民政府批准。

已经开垦造成草原沙化或者严重水土流失的，县级以上地方人民政府应当限期封闭，责令恢复植被，退耕还牧”。 《渔业法》规定：“禁止围湖造田。

沿海滩涂未经县级以上人民政府批准，不得围垦。” 为了加强土地开发管理，1989年原国家土地管理局、国家计划委员会、财政部、农业部联合发出了《关于落实土地开发利用计划的通知》；1989年原国家土地管理局、水利部联合发出了《关于加强土地开发利用管理搞好水土保持的通知》；1992年原国家土地管理局发出了《关于加强土地后备资源开发项目审批工作的通知》。

上述《通知》，对在土地开发过程中，搞好规划、计划管理与进行经济、技术与环境保护等方面的论证等提出了具体要求。 。

6.bt项目投资人参与土地一级开发应注意哪些法律问题

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二.土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库。

7.土地管理法及其相关规定

北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市[2005]540号）各有关单位： 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

二00五年八月三日北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章 总则 第一条 为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。 第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条 市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。 第五条 储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章 土地储备开发计划 第六条 土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。 第七条 土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条 土地储备开发计划按照以下程序编制： （一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。 经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。 （三）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（四）市国土局征求市相关部门意见并完善后与市发展和改革委员会共同报市政府。 （五）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。

第九条 土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第三章 土地储备开发实施方式 第十条 本市土地储备开发计划由市国土局会同市相关部门组织实施。

第十一条 市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其他土地的储备开发实施方案由区县土地储备机构组织编制。 土地储备开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

第十二条 土地储备开发实施方案由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

第十四条 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。第四章 土地储备开发程序 第十五条 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

第十六条 土地储备开发涉及征收集体土地或农用地转用的，由土地储备开发实施单位依法办理相关手续。 第十七条 土地储备开发涉及行政企事业等单位使用的国有土地的，由土地储备开发实施单位与原用地单位签订补偿协议。

第十八条 土地储备开发涉及房屋拆迁的，由土地储备开发实施单位办理有关拆迁手续，并组织实施拆迁。 。

8.土地管理法及其相关规定

北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市[2005]540号）各有关单位： 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

二00五年八月三日北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章 总则 第一条 为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。 第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条 市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。 第五条 储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章 土地储备开发计划 第六条 土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。 第七条 土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条 土地储备开发计划按照以下程序编制： （一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。 经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。 （三）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（四）市国土局征求市相关部门意见并完善后与市发展和改革委员会共同报市政府。 （五）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。

第九条 土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第三章 土地储备开发实施方式 第十条 本市土地储备开发计划由市国土局会同市相关部门组织实施。

第十一条 市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其他土地的储备开发实施方案由区县土地储备机构组织编制。 土地储备开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

第十二条 土地储备开发实施方案由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

第十四条 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。第四章 土地储备开发程序 第十五条 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

第十六条 土地储备开发涉及征收集体土地或农用地转用的，由土地储备开发实施单位依法办理相关手续。 第十七条 土地储备开发涉及行政企事业等单位使用的国有土地的，由土地储备开发实施单位与原用地单位签订补偿协议。

第十八条 土地储备开发涉及房屋拆迁的，由土地储备开发实施单位办理有关拆迁手续，并组织实施拆迁。 。