物业管理法律法规案例

1.求全面的物业法律法规与典型案例,谢谢

国家发展改革委、建设部编辑本段 关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格〔2003〕1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。

发展改革委 建 设 部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法编辑本段 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出。

2.近期发生的有关物业管理法律的案例

在一个已实施物业管理的住宅小区内，物业管理企业将所管物业项目 的楼内一楼电梯旁的公共部位约100平方米出租给他人设摊经营.住宅区内业主认为，在购房时已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经为主同意，擅自将公共部位出租给他人经营，是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭.

问：1、住宅小区内业主所言是否有道理？

2、物来管理企业是否承担法律责任？法律依据是什么？

2、某住宅区的物业管理公司，根据本公司制订的管理办法，向在小区内施工的施工队收取了两万元押金。施工中因施工队员工操作不当引起火灾，造成娄个居民人员作废及财产损失。善后处理时，物业管理公司和施工队相互推卸责任。

问：1、物业管理公司收取押金的行为有无法律依据？

2、受害人应以谁起诉对象？

3、物业管理公司应承担哪些民事责任和行政责任？

案例1

1.住宅小区内业主所言是否有道理？

有道理。根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十、七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利和业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

2.物来管理企业是否承担法律责任？法律依据是什么？

要承担法律责任。依据是非法占有、使用、收益和处分。

案例2

1.没有依据！物业服务企业只能按照《物业管理条例》相关要求向业主收取装修保证金，之后要退还。

2.受害人应以谁起诉对象？

看签定合同主体双方是谁，如果业主是和装修队签定的合同就起诉装修队。

3.物业管理公司应承担哪些民事责任和行政责任？

根据业主与物业服务公司签定的合同和物业管理相关法规来承担责任。

3.求全面的物业法律法规与典型案例,谢谢

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发展改革委 建 设 部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法编辑本段 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位。

4.物业管理与业主发生的法律纠纷有哪些案例

主要是合同纠纷，有无数案例。

物业公司要求业主支付拖欠物业费纠纷案例、业主要求物业公司服务不到位赔偿损失案例、业委会要求解除与物业公司物业服务合同案例、物业公司要求业委会支付专项维修资金案例、前期物业管理物业公司要求开发商支付拖欠的空置房物业费案例、业主委员会要求物业公司合同到期退出物业管理项目案例、业主要求物业公司停止乱收费案例、业主要求物业公司停止侵权案例、业主要求物业公司完全履行物业服务合同案例、业主委员会要求物业公司修改物业服务合同不合理的条款案例等等非常多的案例。

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国家发展改革委、建设部编辑本段 关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格〔2003〕1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。

发展改革委 建 设 部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法编辑本段 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位。

6.物业法规案例题

1、你出题目没有表达合同的保管义务责任约定内容，一般来说大厦出入口处有监控设备，如果物业保留了车辆没有在该大厦出入口车辆进出的录像，那么物业无需承担责任，光凭停车记录是不能成为物业免责的理由，根据民事诉讼法规定，物业记录不能成为证明力强的证据，而监控录像的证明力很强，我不知合同是否有保管约定，一般来说物业和车主签订的合同没有对车辆有保管义务，停车场的停放管理费在法理上认为是对车辆停车位置的有序管理、保洁管理、一般每月不会超过150元，需要当地物价部门备案，否则物业是违规收费，如果物业有保管义务，那么管理费在合同约定时会成倍增加，保管费是不需要当地物价部门批准的，属于价格法中的特需服务，物业会给车主买保险，保险公司的代位索赔权事先没有得到物业的认可，而且没有证据表明车辆在大厦停车场出入口丢失，我认为保险公司得不到法律支持，再则大厦消防出入口不是停车处，如果车主的确停车消防出入口在根据我国道路交通法和消防法车主属于违法停车，车主应当负完全责任。

2、保管合同是合同法和民法通则规定的尊重合同当事人在不违反法律、法规、公序良俗的前提下的约定必须遵守、履行双方当事人的权利和义务，原则是有约定从约定，没有约定从法律、法规、公序良俗，如果合同中物业公司的确有保管义务，我认为物业公司不会承担全部责任，只能承担部分保管责任和车辆停车管理不善责任，物业公司可以要求法院追加车主为第二被告、第三人来应诉，保险公司和物业公司没有法定的合同关系，法院一般不会受理，如果车主起诉物业公司法院会受理。

7.求2份物业管理案例,至少要包括案例介绍、法理分析、法院审理三项

案例一： 某房地产开发公司的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。

业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。

业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。

之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。 【问题】1. 上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？答：1.业主提出修复请求是合理的.2.由于业主于2003年8月份开始进行入住，至2006年8月，楼顶防水还在维保开发公司维保期内，开发公司有责任联系施工单位进行维修，乙方物业做为物业管理方应尽到协调作用.2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？答：乙方做法不当.这个案例非常明显的地方就在楼面防水没有出维保期，如我是该公司负责人，我将以开发公司发放的防水维保年限约定，带表这20户业主，与开发公司进行协调，尽快完成防水维修事宜.2. 该小区的前期物业服务合同何时终止？答： 《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限：但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满，业主委员会另行选聘物业管理企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业管理企业的物业服务合同所定的起始时间；3. 甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。答：本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止，甲方应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料；关于物业费没有收回之事物业公司可以采取诉讼方式取得法院的支持，以收回物业费为目的.4. 在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？ 答：乙方应根据与业主委员会签定的物业服务合同，履行自己的义务和权力.5. 假如题中的2006年换成2009年，应该怎样解决？ 案例三：某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。

一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。 该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人不造成的，？？？而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。 【问题】：1. 楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？1. 如果室内管线在维保期之内，原管线施工单位应负责赔偿楼下业主损失；2. 可以对水表接头管线质量进行鉴定，如确因管线质量问题造成的破裂，可追究开发公司责任.3. 如果业主已收房只是没有居住且在物业托管自己户内钥匙并有钥匙托管协议书（含房屋设施检查事宜），物业有对户内负责的责任.4. 业主房屋购置后，以开发公司发出入住通知书为准， 业主虽没有进行办理收房手续，视为业主收房，且室内管线已出维保期，也没有委托物业对房屋内进行管理，造成楼下损失的，楼上业主应承担楼下损失. 2. 在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？1. 结合第一题答案，如责任在于开发公司，楼上业主如没有托管钥匙在物业管理公司，物业可先征得楼上业主同意后破门或其他方式进入户内对管线进行维修，对楼上业主户内维修产生的费用应由开发公司承担；如责任在于物业管理公司，产生费用应由物业公司承担；如均没有开发公司及物业管理公司责任的，楼上造成的损失业主自行承担.。

8.物业纠纷的案例

一、基本案情 原告北京市大成物业管理公司 被告李恕等长安新城十二名业主 原告诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的 “长安新城”项目的物业管理。

被告李恕等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。

被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。

被告业主辩称，我们于 2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房 一长安新城日1楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。

大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元 802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。

为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。

首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。 另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。

理由是：2002年6月28至30日，在长安新城日1楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。

此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。

收楼期间，长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。

综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。 二、审判情况 经审理查明，大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。

被告12人于 2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台].见双方的补充协议（六）。”

双方签订的“补充协议”第（六）项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。

《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。

竣工后，1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。

2002年5月9日，大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。 2002 年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。

原告印发的“收楼指南”中规定，业主要。

9.有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）

被告：史先生、达女士（本所委托人）

承办律师：牛公庆、张由

争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格

案情简介：

史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。

双方主要观点：

原告方认为：

史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。

我方认为：

一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。

二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。

三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。

诉讼结果：

对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。

法律意义：

在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。