商业性城市房屋拆迁及法律法规

1.商业性房屋拆迁,赔偿标准是普通房屋的几倍

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

（一）房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

（二）房屋拆迁安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

（三）农村房屋拆迁补偿标准

(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积；

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

2.关于拆迁的相关法律法规

第一章总则??

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市行政区域城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 ?

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 ?

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 ?

第四条 镇江市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁管理部门，委托镇江市拆迁管理办公室对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。辖市建设行政主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。 ?

市、辖市土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。 ?市、辖市人民政府有关部门应当依照本办法的规定，按照各自的职责互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

第二章 拆迁程序与管理??

第五条 城市房屋拆迁应当遵循下列程序： ?

（一）进行拆迁项目评估；

（二）拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证；

（三）房屋拆迁管理部门发布拆迁公告； ?

（四）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议；

（五）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；

（六）实施房屋拆除。 ?

第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 ?

第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件或市政府批准的土地使用权出让方案；

（二）建设用地规划许可证（上市拍卖出让土地项目提交规划定点红线图）； ?

（三）国有土地使用权证或批准文件；

（四）拆迁调查资料、拆迁计划和拆迁方案； ?

（五）办理存款业务的金融机构出具的足额拆迁安置资金的证明。 ?

拆迁计划和拆迁方案应包括下列内容：

1.确切的拆迁范围；

2.拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状； ?

3.拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施；

4.拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况； ?

5.拆迁的方式、时限等。 ?

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，按规定收取拆迁管理费，发放房屋拆迁许可证。 ?

第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁区位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当附有详细的拆迁范围图。 ?

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 ?

第九条 拆迁人应当在房屋拆迁公告确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。房屋拆迁的期限，应当自拆迁公告之日起不少于30日。 ?

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 ?

第十条 拆迁人应自公告之日起7日内向被拆迁人发送房屋拆迁通知书。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应尽可能书面通知房屋拆迁的时间，拆迁期限从拆迁通知送达或公告送达之日起应当相应延长；到期仍联系不上的，经公证机关公证，办理证据保全后实施拆迁。

3.城市房屋拆迁中涉及的常见法律问题有哪些

城市房屋拆迁中涉及的常见法律问题如下： 一、公共利益如何界定。

公共利益界定一直都是《征收与补偿条例》立法过程中的焦点问题之一。在房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁。

由于我们缺乏判断公共利益的标准，事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道，也激发了被拆迁人对强制拆迁的抵触情绪。因而，有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准，从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行，必要时可强制拆迁。

理性的公共利益界定模式是：法规列举十民主程序十司法程序。法律、行政法规或地方性法规可以对公共利益事项尽可能进行列举，明确公共利益事项的大致范围；应该有个民主程序，即政府提议的公益项目，应该有当地的民众共同来参与讨论，形成一种公共议论，政府必须具体指明公益体现在什么地方，利害关系人或者广大民众也都可以对政府的提议及说明表达不同意见。

经过民主的公共议论程序以后，政府仍然有权对是否符合公益作出决策。若被征收人不服该决策，还可以向法院提起行政诉讼。

二、房屋征收程序。房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。

拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。 因而，征收程序一直备受各国立法的重视。

我国宪法和法律对征收的限制是“依照法律规定”，这仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到“正当程序”的高度。因此，《征收与补偿条例》立法时需要明确，政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行房屋的拆迁。

三、评估争议处理机制。完善拆迁评估争议处理机制对被拆迁人权益保护至关重要。

被拆迁人对评估结果有异议时，首先可由拆迁主管部门责成拆迁人组织拆迁评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等；如果评估机构说明后被拆迁人对评估结果仍有异议的，被拆迁人可以委托其他具备资质的评估机构重新评估，如两个评估单位的评估结果超过规定的误差范围，或两个评估单位的评估结果虽在规定的误差范围之内，但被拆迁人仍不满意的，则由拆迁主管部门组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加听证会，由两个评估机构进行答辩，由专家组对估价结果是否合理进行鉴定。 为此，应建立相应的拆迁评估委员会和拆迁评估专家库，拆迁评估委员会由拆迁评估专家库随机产生，对拆迁评估进行技术指导和异议鉴定。

四、房屋征收的司法程序。我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定比较完善的司法程序。

一套健全和有效的救济程序，对保障拆迁当事人的合法权益作用巨大。 针对目前的规定而言，我们应该删除《拆迁条例》第十六条有关诉讼期间不停止拆迁执行的规定，最起码它与《行政诉讼法》第四十四条的规定明显冲突；另外，修改《拆迁条例》第十六条有关拆迁当事人之间无法达成拆迁补偿安置协议可由房屋拆迁管理部门（同级人民政府）裁决的规定，将拆迁当事人双方达不成补偿安置协议的救济方式修改为提起仲裁或者民事诉讼。

五、房屋征收的补偿标准。虽然出于社会公共利益的需要，对市场主体的财产权的限制是必要的，但拆迁毕竟意味着对市场主体财产权的剥夺，客观上也给其造成了一定的财产损失，从保护各类市场主体的财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。

征收土地要安排被征地人的社会保障费，保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收个人住宅，要保障被征收人的居住条件。 从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。

实际上，对于征收，最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。在补偿方式上应以金钱补偿为主，以实物补偿、安排就业、兴建生产、提供生活再建设施、给予生产生活优惠政策等方式为辅，从而最大限度弥补被拆迁人所受的损失，帮助其继续生活，且使生活水平不因房屋拆迁有所下降，保障被拆迁人的居住条件不受损害。

以法律明确补偿的标准，包括确定计算补偿财产的日期、补偿财产计算的方法，从而最终确定对被拆迁人的补偿数额，并且该标准应当具有一定程度上的统一性，以避免弹性过大而导致的不可操作性。 六、政府角色定位。

对于政府在拆迁补偿中的角色定位问题，目前在社会上存在一定的争议。 房屋拆迁向来都是政府在城市规划与建设工作中的重要内容。

当前拆迁工作中的协调管理仍须政府这一重要角色的参与，并且政府在拆迁中的角色定位直接关系到整个城市建设成果的最终取得。因此，政府在城市拆迁中的角色应予以正视和关注。

城市房屋拆迁的本质是政府根据公共利益的需要，向土地使用权人收回土地使用权，自用或者出让给其他开发商与所有者的法律行为。 政府作为国有土地的管理者与所有者直接参与。