如何投资国外reits基金

1.REITs基金是个啥

Reits基金已经开始进行意见征集，很快就要以公募基金的形式出现。

看到征集意见稿的时候，我心情激动的无法表达。

终于，终于大多数人也能参与到地产增值的浪潮里来了！

什么是REITs基金？

REITs基金，又叫做不动产投资信托基金。

说白了，就是募集了一大笔钱，去投资不动产。收益则会和你投资房产很像，包括了租金和不动产的增值部分。

不动产包括的范围很大，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。

当然，住宅也属于不动产的范畴。但本次征集意见稿的可投资范围，不包括住宅和商业地产。

在2017年，有几位学者统计了全球主要发达国家的房产长期收益，包括房产增值及房租收入，基本能达到8%-10%。

而美国的REITs基金，在2005年至2017年，甚至有基金获得了年化12%的收益率。虽然美国投资的地产偏多，但资产增值逻辑一致。

毕竟专业的人投资起不动产，也比普通人要买的好。

2.REITs基金是个啥

Reits基金已经开始进行意见征集，很快就要以公募基金的形式出现。

看到征集意见稿的时候，我心情激动的无法表达。终于，终于大多数人也能参与到地产增值的浪潮里来了！什么是REITs基金？REITs基金，又叫做不动产投资信托基金。

说白了，就是募集了一大笔钱，去投资不动产。收益则会和你投资房产很像，包括了租金和不动产的增值部分。

不动产包括的范围很大，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。当然，住宅也属于不动产的范畴。

但本次征集意见稿的可投资范围，不包括住宅和商业地产。在2017年，有几位学者统计了全球主要发达国家的房产长期收益，包括房产增值及房租收入，基本能达到8%-10%。

而美国的REITs基金，在2005年至2017年，甚至有基金获得了年化12%的收益率。虽然美国投资的地产偏多，但资产增值逻辑一致。

毕竟专业的人投资起不动产，也比普通人要买的好。

3.如何投资美元基金

看门狗财富为您解答。

目前，投资美国市场的QDII（合格境内机构投资者）基金有以下三种：

一种是投资于美国房地产信托凭证（REITs）、房地产上市公司股票等的QDII。比如鹏华美国房地产、广发美国房地产、诺安全球收益不动产以及嘉实全球房地产等等。去年这4支产品平均收益为24.31%，表现不俗。

另外是指数化产品，如跟踪标普指数的大成标普500、博时标普500以及跟踪纳斯达克指数的广发纳斯达克100、华安纳斯达克100等等。

此外，还有投资于美国资源商品类的QDII，如华宝兴业标普油气、建信全球资源等。在资源商品下跌的趋势下，建议谨慎配置商品类QDII产品。

在挑选QDII时，注意挑选公司实力雄厚、涉足海外市场较早的基金管理人，通过分析基金的整体业绩来判断其投资经验和管理能力如何。

4.什么是REITs基金

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金

什么是REITs基金？

REITs是房地产信托凭证（英文Real Estate Investment Trusts）的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs基金特点

相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。

REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。

REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 （Institutional Shareholders Services 简称ISS）的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数（Corporate Governance Quotient 简称CGQ）最高的一个行业。

5.如何投资美国的基金

美国房地产基金一般指美国房地产信托投资基金。

20世纪90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。 越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。

1 基金表现 投资在房地产信托投资基金有如买入公司股票，或其他种类基金一样，价格可升可跌，亦有[综合]指数反映整体表现，有如一些常见的金融及股票指数如s&p五百，罗素二千，纳斯特等。 以近二十年的平均回报计，房地产信托投资基金[综合]指数显示约有百分之十一回报。

但若表现，尤以短期不多于三年的，则有百分之十三余（二000年指数更升了百分之二十五）。 2 基金种类 主要有直接投资物业（equity），有些则投资房地产借贷（debt），有些两类都有，分别在结构，回报及风险等层面。

至于哪种类有较好表现亦没有定案，长期（十至二十年）以直接投资物业的房地产信托基金为优胜，约百分之十二三的年回报，短期（尤以过去一年）则投资房地产借贷的房地产信托基金有较好业绩，差不多约百分之五十，这些回报包括资产升值及定期收入。 3 资产值 根据资料及统计，整体上市的房地产信托基金共拥有约三千四百亿美元资产，其中直接投资物业的房地产信托基金占九成，即三千亿元左右，剩下的大部分属于投资房地产借贷的房地产信托基金。

此外，这三千四百亿美元资产包括一些现金，票据及非房地产收益等， 实占约二千五百亿美元。 4 购买方式 目前国内有很多国外地产交易平台，同时，还有相关股票可以购买。

6.境内物业怎样在境外发行reits

您好，在香港允许上市的REITs可以投资香港以外的物业之后，国内不少房地产企业试图利用REITs这种工具募集资金。本文重点分析利用境内房地产物业在境外发行REITs涉及的相关法律问题。

REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直译为房地产投资信托，但在中国的语境中，称作物业投资基金更为恰当：我国已有证券投资基金，其结构与香港、新加坡等市场中发行的REITs的结构没有什么不同，只不过证券投资基金是集合广大投资者的资金投资于股票、债券等证券，而REITs则是集合大家的资金投资于能够产生租金收入的物业。

望采纳谢谢

7.大家知道国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金是哪只基

内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金鹏华美国房地产证券投资基金于8月9日获准发行。已经在国外发展了30多年的REITs（“房地产信托凭证”的简称），此类产品在国内的两个交易所均没有上市。

鹏华基金国际业务负责人介绍，相当于股票的REITs上市交易都在美国三大交易所挂牌，目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。

据记者了解，因投资者对REITs较为陌生，为利于这类品种在国内市场的传播普及，鹏华基金敢去美国抄底，现已向有关部门提交了“鹏华基金REITs锐驰”的中文商标注册。

8.美国REITs基金有哪些

$GOV基金（GOV）$ :GOV拥有29处物业，其中25处物业大约300万平方英尺的面积出租给了美国政府，另外4处物业大约30万平方英尺的面积出租给了加利福尼亚、马里兰、明尼苏达和南卡罗莱纳州政府。

$Senior Housing Properties Trus(SNH)$ :Senior Housing Properties Trust是一家房地产投资信托公司，投资於老年住宅房产市场，包括老年公寓、辅助生活设施、集中照顾中心和看护中心。公司目前已在美国23个州拥有86个房产地。

公司现有的业务发展计划包括提供4种类型老年住房。2002年1月，公司从Crestline Capital Corporation收购31个老年生活社区，共有7,487个居住单位。

同时，公司还将这31个房产地出租给以前的子公司Five Star Quality Care, Inc.。$HPT房产信托（HPT）$ ：酒店物业信托管理公司，从事房地产投资信托业务，收购和拥有由其他酒店出租或经营的众多酒店。

截止2001年12月31日，公司在美国37个州拥有230家酒店，客房总数达31.7万间。公司各酒店则以Marriott名下的Marriott Hotels,Courtyard,Residence Inn,Wyndham Garden,Wyndham,Summerfield Suites,AmeriSuites,Candlewood Suites,Homestead Studio Suites,TownePlace$娱乐房地产依托（EPR）$ :EPR Properties是一家自我管理的房地产投资信托公司。

它的壮大是因为把握住了当地娱乐产业和娱乐相关产业（如大型综合剧院）的发展的契机。$Medical Properties Trust(MPW)$ . ：是一家自我决策的不动产投资信托公司。

主要从事医疗保健机构的收购和租赁开发。这些机构包括住院康复医院﹑长期重症护理医院﹑区域性重症护理医院﹑妇女和儿童医院﹑流动外科中心和其它专科医疗保健医院﹐例如心脏病医院﹑整修外科医院和癌症医院等。

$FRANKLIN STREET PPTYS CORP(FSP)$ ：公司主要经营两方面的业务。它从事房地产运营管理，包括房屋租赁，短期购房贷款和财产管理。

另外，它还从事投资银行和为客户提供投资服务。$Universal Health Realty Income(UHT)$ ：环球不动产信托下拥有大约三十一家的健康保健机构，位置分布於美国十四个州中。

其中包括了五家加强看护中心、一家全方位复健治疗中心、二家出租给子公司的精神病医院、以及一家曾经出租给诺瓦保健公司（NovaCare）的复健医院。此外环球公司也拥有一家次级加强看护中心，出租给THC芝加哥公司（THC-Chicago, Inc.），医疗院所的出租业务占了公司营收的百分之八十一。

$Omega Healthcare Investors(OHI)$ ：是保健事业的需求以卖出产业再租回的方式经营其不动产业务。自其营运之初即在美国从事於长期看护场所的投资，包括看护中心、维生场所、与复健中心等。

该公司目前拥有250家看护中心与一小部分的医疗用资产，同时也提供医疗场所营建所需的融资服务。而该公司同时亦持有拥有160家看护中心的英国Principal Healthcare Finance Limited 45%的股份。

$LIBERTY PPTY TR(LPT)$ ：莱勃替自由产权公司资产和直接或者间接地操作其608 种产权面积大约为44百万个平方英尺空间，有百分之 95 以上的租约比率为公司拥有其所有权，此外还有1113英亩画为商业用地的土地。$LTC房产（LTC）$ :LTC财产公司透过抵押贷款、设备租借交易以及其他投资，主要於长期看护及其他与健康医疗相关的设备上投资。

在一九九八年期间，LTC财产公司开始於私立及公立学校的教育事业上作投资，从学前学校到八年级都有。到一九九八年十二月三十一日止，LTC财产公司已经投资了二百七十四间熟练看护设备，包括三万一千二百七十六张床，九十个生活辅助设备等，总共包含四千三百零一个单位和六间学校。

没错。过去几年回报率最高的10家REITS中，有8家居然和医疗养老有关。

不知道的乍一看还以为是行业排名呢！这也从侧面反映在美国，什么行业的REITS更加稳定。最后，普及一个小知识：（就是在图片中提到却没有解释的FFO）FFO:(Funds from operation) 大多数教科书将他翻译成“运营现金流”。

尽管这是一个非GAAP指标，但对于REITS来说至关重要。通过这个数据，我们才能够知道未来这家REITS能否健康的运营？能否正常的扩张？价值是否在安全边际以内等。

所以：股价/美股ffo也成为了reits界的市盈率。键人为大家找到了各大机构预测的以上这10个REITS的预测FFO。

希望对大家的投资判断有用。作者：徐佳杰Pierre。

9.想买嘉实全球房地产基金,该基金投资海外优质REITs,谁了解 当前海

股市震荡、债市收益偏低、银行理财产品深陷降息潮，在目前缺乏好的投资品种的金融市场环境下，基金、信托等机构正在掀起新一轮商业地产投资热潮，地产基金投资又热起来了，市民有望借道这些投资产品分享海外或国内商业地产的长期投资收益。

不动产投资领域资深人士表示，当前深陷宏观调控下的国内房市前几年的高回报率已成“过眼云烟”，相对传统直接买卖的方式，不动产投资的精髓更在于通过优质地段房地产产生的现金收益促进财富的增长。 据悉，本周开始发行的嘉实全球房地产基金正是以全球REITs为主要投资对象的基金产品。

与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外REITs多从事不动产经营、管理业务，其收益主要来自投资不动产的“固定租金+房产增值”双盈利模式。 彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。

相关文章：分享全球繁华 嘉实全球房地产基金25日发行 嘉实全球房地产基金6月25日—7月20日公开发售，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。基金境内托管行为中国农业银行，拟任基金经理蔡德森。

据介绍，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的优质REITs（房地产投资信托收益凭证），辅以REIT ETF和RECOs（房地产行业上市公司股票）等房地产证券，以全面把握海外房产投资机遇；其中现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例60%以上。 不动产领域资深人士指出，不同于直接买卖的传统房市投资，在国外REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金。

由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并和商户签订长期稳定增长的租约，通过“固定租金+地产溢价”双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。简而言之，借道嘉实新基金投资REITs，效果类似于仅需5000元便从历史收益看，REITs过去30年分红收益率约在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。

而相比于金融市场其他指数，REITs指数表现同样可圈可点。数据显示，从1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指数累计涨幅达到427.31%，远超过同期MSCI全球股票指数、标普500以及全球债券指数涨幅，REITs收益傲视市场其他产品。

伴随着嘉实全球房地产基金的发行，近期海外房地产投资也持续传来佳音。最新消息显示，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低；在房贷成本明显下滑、欧债危机持续发酵影响下，REITs凭借长期稳定收益，成为成长趋势最为明确的行业。

数据显示，今年来截至5月2日，流入美国不动产相关基金的资金超过62.17亿美元，高于去年一整年净流入的61.78亿美元。在海外REITs多头行情可期的背景下，借道嘉实新基金遴选全球REITs，有望以较小成本分享海外商业地产长期投资价值，实现“小资金”撬动“大财富”的梦想。

可集资分享海外商业地产长期收益 此外，对于投资者而言，在股市风险过高、债市赚钱效应不佳的情况下，稳定突出的收益能力，更是其对REITs投资的关注所在。在海外成熟市场，商业地产收益权大部分归REITs所有，包括固定租金收益与地产溢价的资本利得。

一般来说，海外很多国家或地区都规定，REITs需要将90%的租金收益以分红方式分配给投资者。数据统计显示，过去30年来，REITs分红收益率在4%-12%之间，平均接近7% ，远高于市场上各类理财产品。

同时，受益于税收减免及监管上的一些优惠政策，REITs的回报率通常高于固定收益债券以及直接投资房地产的收益。统计显示，1993年12月~2003年1月间，美国REITs的年均股息率达6.96%，而同期标准普尔500指数则仅为1.79%。

目前，伴随着REITs投资市场的崛起，赴海外投资房产逐渐成为一种潮流趋势。对于多数普通投资者来说，直投海外楼市面临投资门槛较高、信息不对称、流动性较差等多重因素困扰。

而嘉实全球房地产基金的发行，通过遴选全球优质REITs，覆盖多个投资区域、多种物业形态（写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心等），降低与房地产市场周期以及传统股债两市投资的关联性，为投资者提供一个一条掘金全球“第三大投资势力”、分享海外商业地产长期投资价值的“快车道”。

10.QDII基金怎么购买,QDII基金为什么这么火

QDII是Qualified domestic institutional investor（合格的境内机构投资者）的英文缩写，具体来说，它是国内的投资机构比如银行或者基金公司到海外投资股票、债券、公募基金、贵金属、金融衍生品等。购买了QDII基金，等于间接投资了海外市场。

QDII基金可以在银行、基金公司官网或者第三方机构购买。QDII基金可以一次性购买最低投资100元起，或者通过基金定投的方式，投资门槛100元起，以较低的投资门槛为普通投资者带来参与国外资本市场的机会。

由于QDII基金要求基金经理的管理水平更高，所以QDII基金的管理费率比普通股票型基金更高。（QDII管理费1.8%左右，股票型基金1.5%;QDII托管费0.3%-0.35%；股票型基金托管费0.25%）

投资美国市场的QDII基金主要分三类：

1.投资于美国房地产信托凭证（REITs）、房地产上市公司股票等的QDII。比如鹏华美国房地产、广发美国房地产、诺安全球收益不动产以及嘉实全球房地产等等。

2.指数化产品，如跟踪标普指数的大成标普500、博时标普500以及跟踪纳斯达克指数的广发纳斯达克100、华安纳斯达克100等等。

3.投资于美国资源商品类的QDII，如华宝兴业标普油气、建信全球资源等。但目前包括黄金、石油等大宗商品整体走熊，建议谨慎投资。