物业管理法律法规宣传记录

1.物业管理及相关法律法规

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内容来自用户：程程

物业管理部分法律法规汇编

一、《物业管理条例》

（国务院令[2007]第504号修订）自2007年10月1日起施行

相关条款及内容|备注|

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。|房屋交付使用前，请建设单位根据房屋的结构特点，制定相应的装修管理方案。|

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。|房屋交付使用前，要求开发公司、建设公司会同物业公司相关人员一起，共同对公用设施设备及公共场地进行查验。并填写《物业共用设施设备、公用部位承接查验记录表》。|

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：| （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；| （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；| （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；| （四）物业管理所必需的其他资料。| 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。|物业公司将要求开发建设单位移交上述资料。|

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。|物业管理用房包括物业办公室、物业用库房、员工宿舍、员工食堂、员工休

2.如何组织物业法治宣传活动

第一，在小区内人流量比较大的公园、活动室等向社区居民分发印有《物业管理条例》、《物业管理知识问答》的宣传手册，深入宣传物业管理法律法规及相关文件精神。

第二，在小区广场内摆放宣传展板，设立露天咨询点，就小区业主广泛关心的物业纠纷如何处理、物业专业维修资金如何使用、业主的权利义务、业委会如何成立等问题给予详细解答。

第三，邀请本社区物业公司代表以现场演讲的方式向居民进行庄严承诺，保证提供周到物业服务，给居民创造更舒心、更好的生活环境。最后，吸收借鉴，改善提高，使辖区物业管理服务工作更加有序。将本次活动过程中的图片影像上传到单位网站，以扩大活动的宣传效果，同时将相关的物业管理法规知识上传到单位网站，以供有需要的民众下载。

3.求全面的物业法律法规与典型案例,谢谢

国家发展改革委、建设部编辑本段 关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格〔2003〕1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。

发展改革委 建 设 部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法编辑本段 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位。

4.怎样宣传物业管理知识

为统一思想，提高职工素质，增强凝聚力，塑造物业公司良好形象，更好地做好新形势下的物业宣传工作，推动企业文化建设，特制定本方案。

一、指导思想 坚持宣传党的路线方针政策，以经济建设为中心，围绕增强物业公司凝聚力，把凝聚人心，鼓舞斗志，以公司的发展作为工作的出发点和落脚点，发挥好舆论阵地的作用，促进企业文化建设，树立物业良好形象。二、宣传重点1、公司重大经营决策、发展大计、工作举措、新规定、新政策等；2、与物业相关的法律法规；3、先进事迹、典型报道、工作创新、工作经验；4、物业知识；5、企业文化宣传等。

三、宣传具体措施1、端正认识，宣传工作与经济工作并重。宣传工作是教育、激励职工的一种方式，是企业不可缺少的一项工作。

企业要发展、要实现奋斗目标，离不开全体职工的不懈努力，只有进一步加强宣传工作，才能激发起职 工的斗志，形成向心力，各项工作才能战无不胜，才能建立起公司特有的企业文化。因此，要端正认识，把宣传工作作为一件大事来抓好、做好。

2、强化措施，把宣传工作落到实处。①建立公司宣传网络，组建一支有战斗力的宣传队伍。

成立宣教科负责整个公司的宣传工作，各部室、各管理处、各项目部设立一人兼职负责各部门的宣传工作。同时应组织一次宣传知识培训，提高宣传员工作能力，适应公司宣传工作的需要。

②物业快报。每周一期，期间根据需要增发副刊。

公司内刊可以重点宣传物业服务、反映企业的经营理念和核心价值观，也可以报道近期工作动态。③更新、增添标语牌。

要统一字体，统一着色，使之体现公司文化特色。道路上悬挂标牌由公司办公室负责更换，其他由各管理处负责。

④做好专题宣传活动。各部室根据需要牵头做好这项工作。

如：安全月、质量服务月、防汛月等。⑤开展评优树先工作，体现人本精神。

开展评选质量标兵、技术能手、劳动竞赛等活动，激发职工的劳动热情，增强职工的团队精神。⑥各管理处、项目部要开好班前会、例会。

四、加强对外宣传力度，主要是物业公司形象宣传。（一）职工培训。

我们物业公司的每一名职工，都是一个对外宣传的端口，三百多名职工时时刻刻都在展示自己，所以业主对物业的第一印象都是从基层职工那里得来的。对自身素质和服务标准的提高是我们的当务之急，对职工的培训需要从以下两个方面进行：1、物业基础知识培训。

对职工进行物业知识培训，一方面是提高了职工自身素质，增加职工的自律性；另一方面是让职工了解我们物业服务的详细内容，并且能够熟练的运用到实际工作中来，对业主问及一些小区基本情况时能够从容对答，充分体现出物业公司良好的职业风貌。2、对职工礼仪、礼貌的培训，以及岗位服务细节的规范化。

物业职工的言行举止都是物业公司形象的体现，高品质的服务体现在一些细节上，例如：保安员、保洁员见到业主面带微笑问候“您好”，能够主动和业主进行良性的交流，保安员主动的帮助业主做一些力所能及的事，我们的维修人员在上门维修时用操作规范来要求自己，项目经理改被动服务为主动服务，主动的打电话和拜访业主。（二）制作一套完整的大龙绿港物业宣传手册。

我们需要制作一本我们大龙绿港物业自己的宣传册，内容 包括小区基本情况、物业服务的范围、物业服务的标准、人性化的服务、温馨提示、特约服务项目等等，能够让职工和业主都明确我们服务的内容，介绍我们的物业公司像介绍我们的家一样熟悉。（三）充分、合理地利用现有的一些设施、区域做为宣传的平台。

1、宣传栏、告示板，可以设置“物业新动态”、“好人好事”、“装饰装修小常识”、“工作图片”等栏目，并及时进行更新，使业主能够对我们的服务细节和内容有更直观、更深入的了解。2、顺义区内的“两台一报”（即顺义电视台、顺义广播电台、顺义时讯报），播报“温馨提示”、“物业知识”、“生活健康知识”等，让业主在享受服务的同时，也了解了物业管理。

3、组建物业公司的网站，开设多个专栏进行宣传，或以组建大龙绿港物业公司业主论坛，对于论坛上的问题，由公司确定的部门，在公司领导批准后进行回复，对于业主提出的好的建议，立即落实，对业主的一些误解或疑问，给予正确的舆论导向。每个职工也可以以自己为平台，参与进来。

4、社区报刊，刊登“物业知识”、“社区大型活动通知”、“社区新动向”、“生活小常识”、“好人好事”等宣传内容，定期向业主发放。5、充分利用社区可利用的空间，如：电梯里、电梯口 对面、楼道等便利广告效应区域张贴宣传材料。

6、充分利用小区电子屏（每月的费用约5000元）、大龙公司电子屏滚动播出物业工作动态、物业知识等。（四）利用短信群发的方式传递信息。

用群发短信平台的方式将信息传递给业主，包括与业主家居生活息息相关的问题（例如：煤气开关、停水、停电、小区除虫喷药等），温馨提示，小区大型活动通知，节日问候，最新的物业政策法规等等。以此来体现物业公司贴心的人性化服务理念。

（五）定期与业主用互动的方式进行沟通。1、定期邀请业主的举行“座谈会”，可以根据不同年龄。

5.现在有关物业管理的法律法规有哪些

物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：（一）主体广泛性住房（住宅小区或楼宇）是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。

因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。（二）权属基础性物业管理的对象主要是房地产。

房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。

因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。（三）国家干预性房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。

因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。物业管理法律关系的要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。

关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。

我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。[2]（一）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。

物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1.从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家；2.从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。

其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。（二）物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利（包括职权）和负担的义务（包括职责）。

物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务；二是业主大会、业主委员会的权利与义务；三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务；四是开发商在物业管理活动中的权利与义务；五是政府及其相关部门的职权与职责；六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。

（三）物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。

1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。

物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。2.权利。

权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利（如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等）。3.行为效果。

行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。来源：网页链接行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。

如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。