想去泰国投资房产，泰国购房的基本政策、风险有那些？

据泰国《曼谷商报》7月18日报道，泰国知名房地产开发商尚思瑞执行总裁乌泰在一场发布会上说，2017年上半年该集团销售金额达150亿泰铢（约合30亿元人民币），比去年同期增长20%，其中外国人购房者贡献越来越大，中国人则是“主力军”。
近年来，不仅泰国旅游业火爆，其房产也因投资起点低、稳定的收益率以及良好的市场趋势，吸引了众多国人的目光。
然而，购房置业毕竟是一件大事，在正式投资之前，大家一定要先对泰国购房的基本政策、风险有一定的了解，关于泰国买房，你必须知道以下几个问题：
一、泰国购房知识点
1. 外国人在泰国购房有何法律限制?
泰国法律不允许外国人购买土地，只允许购买公寓，且一个项目只有49%的公寓能卖给外国人，剩下51%必须卖给泰国人。
2. 泰国房地产（公寓）的产权是多少年？是否限购？
泰国公寓产权多数是永久产权，少数为皇室土地的是30年产权。房屋不限购，可以购买多套。
3. 外国人是否可以购买泰国别墅？
泰国法律规定，外国人不可以以个人名义购买带有土地产权的别墅或排屋；除非以实体公司名义或泰籍配偶名义购买。
4. 泰国房产有无公摊面积？
泰国房屋无公摊面积，都是按实际使用面积计算。
5. 泰国公寓大概是什么价格？
有人在曼谷素坤逸地区买下一个30平米的房子。该公寓离地铁站大约1公里，均价在每平米19万泰铢（约合3.8万元人民币）左右。
6. 在泰国买房需要交纳什么税务？
过户税：2%（买卖双方各支付一半）
特种商业税：3.3%（卖方支付，业主持有5年以上房产可免交）
印花税：0.5%（卖方支付）
7. 在泰国买房还有其他费用吗？
a. 买方需要支付大楼基金，一般是 500700 泰铢/平方米，一次性支付。
b. 买方需要支付物业费，一般是 3560 泰铢/平方米/月。
c. 买方需要支付水费、电费及水电表工具。
8. 外国人在泰国置产是否可在当地申请贷款?需要哪些资质与手续?
目前中国工商银行泰国分行开放了向在泰国置产的外国人提供贷款的业务，贷款通过他们的外国分行完成，但申请与还款在泰国进行。申请人的资质要通过银行的审核，贷款额大概是房屋价格的五成左右。
9. 外国人在泰国购房，资金如何汇入泰国，操作手续如何?
按照泰国政府的规定，外国人在泰国购买房产的资金必须通过正常渠道汇入泰国，在过户时需提供全数资金从国外汇入的银行证明文件。房款可以从国外直接汇入开发商的泰国银行账户，开发商会帮助购房人开立相关资金汇入证明。另外，如果购房人需要开立私人账户，开发商还可以在签立购房合约后协助购房人在当地银行开立账户，购房人可以先把购房款汇入自己的账户，然后再转到开发商账户。
10. 现房是否装修？期房为如何验收标准？
泰国公寓房产多数是精装修，部分为全部装修，包括软装家具。
期房验收标准为开发商是否按照合约为标准来执行。

二、泰国购房风险须知
1. 物业管理风险
泰国由物业公司来负责后期的房屋管理，一旦物业公司出了问题，公寓就很可能会“烂尾”。
2. 房屋税费风险
中国投资者所青睐的海景公寓，看上去很便宜，但它的房产税和之后每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。
3. 房屋维护风险
因为气候原因，购买公寓后的维护成本也会非常高。如海景公寓，若三个月不住，家具就会发霉，在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。
4. 出租风险
由于一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住，他们常通过物业公司对外出租，但很多公寓事实上并无法出租出去。并且泰国法律不允许私人房屋短期租赁，只能长租。
5. 政策风险
泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时，政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。

“泰国都是期房，也就是说，你交钱两年后给你房子，一般来讲不是现房。现房一般都是那些供应量过大的地方，说白了不值钱。泰国的房子都是精装修，你看到的样板楼，99%在交房之后跟你看到的不一样。中介会说，只有你验房了之后，签字之后，合同正式生效。猫腻存在于每次验房之前，你都要跟他们预约，举个例子，下午2点看房，他们会在上午找人来把房子打扫一遍，把有问题的地方临时补起来。等你来了之后，眼睛一亮，我勒个去跟样板房一样。住上个把月你试试，各种问题。试想一下，如果你不长期定居，你有没有精力在泰国解决这些问题。有的中介说会有售后来处理问题，我想说快别扯了，每家都有问题，排队不知道啥时候轮上，我记得我直接打电话过去说如果再不来处理，让律师来处理了。这才第二天来了，后来我们整个整栋楼的房东在一个LINE的群里聊天，发现我们家的问题最小。顺便说一下，我这找的还是大牌房地产商，在泰国的地位跟万科一样。再去想想芭提雅针对国人的小盘项目，想想就害怕。”
投资泰国房产该如何选择区域？
泰国和中国一样，投资要看一些重点的城市，像曼谷、芭提雅、清迈、普吉这样的重点城市，它的房产的升值保值性，房产的旺盛程度，肯定要远远大偏远区域：
1、如果是商业性投资，首选曼谷，国际化水平高，经济发展快；
2、如果是度假型投资，首选普吉、华欣和芭提雅房，旅游业发展快，既能增值，不在泰国时候若能租出去，也可以有丰厚的租金回报；
3、如果是养老自住，首选清迈，适合养老，生活成本低、环境好、医疗设施较完善，宜居。

结 语：
综上所述，小浪建议有意去泰国买房投资的人士切勿盲目跟风，选择大开发商，多方考察估量，如果是自住，最好是在选择好的地方，租住一个月左右，看下生活是不是适应。

（摘自浪花朵朵旅行）