加强风险防范的措施有哪些？

　　1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业

　　为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向上一级管理机构反映。

　　2、慎重选择抵押物

　　在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。

　　房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

　　（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。

　　（2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

　　（3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。

　　（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。

　　（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

　　（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。

　　（7）公建用房不能作为抵押物。

　　3、详细核实拟抵押资产的基本情况

　　（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。

　　（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。

　　（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。

　　（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。

　　4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值

　　鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。
对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。

　　5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记

　　每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。

　　6、加强对抵押物的贷后监控

　　（1）抵押资产的用途

　　定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。

　　（2）抵押资产出租情况

　　抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

　　（3）抵押资产的存在与价值情况

　　定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。

　　（4）商业房产

　　关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。

　　（5）在建工程或待开发土地

　　适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。

　　拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险 。