何德旭:房地产企业面临四大风险,四招防范资金链断裂

近日，中国社科院 财经 战略研究院院长何德旭在中国城市百人论坛——驻马店论坛上表示，十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和 社会 发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》），《建议》中特别指出，在新的发展阶段，要以新的发展理念，构建新的发展格局。其中，《建议》里特别强调要推进以人为核心的新型城镇化，在这个过程中，仍然要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。房地产市场平稳 健康 发展，不仅与经济高质量发展、“双循环”密切相关，也与老百姓的生活息息相关，因此，要下大力气来促进房地产市场的平稳 健康 发展。

何德旭注意到，《建议》里强调从供给侧来解决房地产市场问题，提出增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给，要下大力气解决过去房地产市场存在的供给有效性不强的问题，还要推动金融、房地产同实体经济的均衡发展。此外，《建议》提出要促进住房消费的 健康 发展。未来，要通过深化改革的方法，来提高供给体系的效果，特别要促进房地产和实体经济、金融的均衡发展。

何德旭认为，房地产企业是房地产市场最重要的主体，房地产市场平稳 健康 发展的关键是要促进房地产企业的稳健发展。房地产企业最突出的问题是近几年来，虽然国民经济各行业各部门的杠杆率均呈现一定下降趋势，但房地产市场企业资产负债率存在逆势上行趋势。受新冠肺炎疫情影响，在房地产市场的供给和需求受到双重打压的背景下，房地产企业与过去相比面临更加严峻的外部形势和环境。从房地产企业数量来看，近些年，中国房地产企业数量大致有9万至10万个，从今年的情况来看，受到疫情的影响，房地产企业数量没有出现较大变化，房地产企业的高速增长态势没有进一步的延续。

值得注意的是，2019年房地产开发企业负债总额高达76万亿，从房地产规模和房地产企业数量来看，负债规模和增长速度呈明显加快趋势。过去十多年，较多的房地产企业通过高杠杆、高负债方式来实现爆发式的增长，相当多的房地产企业都是在拼命追求规模、速度、高周转，通过尽快融资、尽快买地、尽快立项、尽快销售加快周转速度。因此，这不仅造成了房地产企业规模的短时间内爆发式增长，同时也导致全国地价和房价的飙升，加大了房地产市场的脆弱性和金融风险。

何德旭认为，在疫情之下，房地产企业面临着更加严峻的形势。

第一，受到疫情的影响，一些房地产企业出现债务违约和行业风险的问题。今年年初，上市房地产企业的净负债率高达90%，虽然同比下降3%，但仍处于较高财务杠杆风险的状况。此外，有很多房地产企业出现司法或者经营风险，比如法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等。截至2020年10月29日，人民法院网公布的数据显示，发布破产清算公告的房地产企业已高达294家。房地产企业发债方面，信用债和其他有息负债达到集中兑付高峰期，到期债务约为1.46万亿，同时，房地产企业融资渠道受到很大限制。目前，市场处于下行周期，房地产企业采用借新还旧、借短还长等模式较为普遍，房地产企业财务能力正经受巨大考验。

第二，局部地区和房地产的上下游行业风险压力上升。受区域房地产市场走势和调控政策影响，房地产开发企业资产负债率呈现出较大区域差异，2019年24个省区房地产开发企业资产负债率超过80%，有7个省份超过85%，其中，有5个省份位于西北地区，即西北地区房地产开发企业资产负债率偏高。从今年发布的破产清算的近300家房地产开发企业分布来看，主要集中在中西部和三四线城市。因此，区域性差异可能会加剧局部地区房地产上下游企业的风险，对建筑工程、建材家具、融资担保等行业的冲击较大，今年以来发布破产公告的相关企业占比也在持续走高。

第三，海外发债融资现在面临着跟过去不一样的环境和调控，特别受到海外疫情的影响，房地产企业在海外融资、海外发债方面也受到了一些约束。今年我国房地产企业海外到期的债务规模是有453亿美元，由于全球疫情的绵延、股市的震荡，实际上也给房地产企业进一步发行债券还本付息造成了极大的困难。房地产企业一方面有比较大的海外融资需求，另一方面在海外融资又受到极大的限制，所以说对于房地产企业是巨大的挑战。

第四，房地产行业内部风险分化加剧。内部分化包括大型房地产企业和小的房地产企业、商业用房和居民住宅用房等。住房城乡建设部、人民银行近期已经明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”，要求房地产企业在剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，若未达到这三个条件都不能进一步融资，这对部分企业下一步的融资可能带来较大麻烦，尤其是中小型房地产企业。商业地产方面，受到疫情的影响，很多企业要求减租，对于本来就处于下行周期的商业地产企业来说应该是雪上加霜，这也是房地产企业内部出现的一些值得重视的分化情况。

何德旭在论坛中表示，房地产企业在高杠杆、高负债的状态下，面临的风险值得高度关注。如果不采取切实有效的措施来加以解决，降低房地产企业的负债率，很多房地产企业可能都会面临资金链断裂的风险。这不仅会冲击房地产市场，甚至可能拖累银行体系和金融市场，出现系统性金融风险的演化。在“房住不炒”和差异化债务规模管理下，房地产企业将会面临更大的生存压力，同时这也是一个时机来整合房地产企业，通过降低负债率，规范房地产企业经营和管理，让房地产企业走向规范发展的道路，回归更加理性、更加规范的扩张。

何德旭强调，要高度重视房地产企业规范发展问题，采取各种切实有效的措施来防范中小房地产企业的风险。

第一，推广房地产企业的压力测试和分级评价制度。完善房地产企业的分级评价制度，针对房地产企业现存问题，对现有房地产企业进行极限压力测试，做好预测排查和情景推演，坚决及时遏制房地产企业债务延期过长、恶意借新还旧的融资行为。对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房地产企业分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为。对资产负债率超过90%、极限压力测试结果不足6个月的房地产企业及平均资产负债率超过85%的地区，监管部门要密切关注其资金动向和可能的风险。

第二，用时间换空间，分类推进房地产企业债务展期和帮扶政策落实，有序推进房地产企业的债务置换、债转股等业务。对在疫情期间暂时未还本付息的一年内短期贷款，可适度的顺延展期。

第三，规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险，积极稳妥选择还债融资工具和金融产品，将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围，谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道流入我国的房地产市场，从而引发股市、汇市和房市波动。严格规范外债备案登记管理制度，发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

第四，顺应行业集中度上升趋势，促进房地产企业融资结构优化转型。通过提高房地产企业的并购质量，化解房地产行业的金融风险。最近一两年，相当多的房地产企业都在通过引进战略投资者的方式，包括引进大型央企、金融机构等来化解债务，这样的方式还是比较有效的，应该进一步完善具体的措施。同时，应鼓励、扩大房地产企业直接融资，发展股票市场、债券市场，来为房地产企业提供更多更有效的融资渠道，这样也可以解决房地产企业过多依靠商业银行、依靠间接融资造成的风险比较大的问题。通过一系列的措施，在一定程度上能够解决房地产企业在发展过程当中的问题，为促进房地产市场的 健康 发展奠定坚实的基础。