物业法律法规基础知识

1.物业方面有哪些法律,法规

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。《物业管理条例》是根据《国务院关于修改的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。

国务院物业管理条例全文：

第1条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第2条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

物业管理具体可以分为三大类别服务：1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；（8）根据需要增设的其他服务项目。

2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。3.特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 “出钱图方便，我出力得报酬”的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。

2.物业相关的法律法规有哪些

《物业管理条例》

《物权法》

《装饰装修管理条例》

《物业管理收费管理办法》从保障业主民主权利和人身自由等公民合法权利角度有《中华人民共和国宪法》；

从物权保护角度有《中华人民共和国物权法》；

从业主与物业公司权利义务关系调整角度有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》；

从损害赔偿处理角度有《中华人民共和国侵权责任法》；

从维护物业管理秩序角度有《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国刑法》；

从物业公司主体管理角度有《中华人民共和国公司法》；

还有涉及消防、环保、卫生防疫等等一系列关于公共管理方面的法律法规。

3.现在有关物业管理的法律法规有哪些

物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：（一）主体广泛性住房（住宅小区或楼宇）是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。

因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。（二）权属基础性物业管理的对象主要是房地产。

房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。

因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。（三）国家干预性房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。

因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。物业管理法律关系的要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。

关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。

我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。[2]（一）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。

物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1.从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家；2.从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。

其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。（二）物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利（包括职权）和负担的义务（包括职责）。

物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务；二是业主大会、业主委员会的权利与义务；三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务；四是开发商在物业管理活动中的权利与义务；五是政府及其相关部门的职权与职责；六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。

（三）物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。

1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。

物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。2.权利。

权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利（如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等）。3.行为效果。

行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。来源：网页链接行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。

如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

4.物业管理法规考试题

物业管理法规考试题（一）一、判断题：（每小题1分，共20题）1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。

（ Х ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。

（ Х ）4、业主是物业所有权人。（ Х ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（ √ ）6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。（ √ ）7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。

（ √ ）8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（ √ ）10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ √ ）11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。

（ √ ）12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（ √ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。

（ √ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。

（ Х ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。

（ Χ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）二、单项选择题：（每题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业 B、住宅物业C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

A、业主的人数 B、入住时间长短C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同。

5.住在小区里 一定要了解这14条物业法律知识

小区物业服务一般包含哪些内容？

答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

一般的物业公司可以为任何小区服务吗？

答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

预交物业费有没有法律上的依据？

答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗？

答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

交房后一直未装修，是否应交纳物业费？

答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

不交物业费，物业公司有权停水停电吗？

（以上回答发布于2018-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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