项目转让前的投资

1.项目投资方式有哪些

1、投资租赁

是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。融资租赁在资产抵押性融资中用得很普遍，特别是在购买飞机和轮船的融资中，以及在筹建大型电力项目中也可采用融资租赁。

2、BOT投资

BOT融资方式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。BOT方式在不同的国家有不同称谓，我国一般称其为“特许权”。以BOT方式融资的优越性主要有以下几个方面：首先，减少项目对政府财政预算的影响，使政府能在自有资金不足的情况下，仍能上马一些基建项目。政府可以集中资源，对那些不被投资者看好但又对地方政府有重大战略意义的项目进行投资。BOT融资不构成政府外债，可以提高政府的信用，政府也不必为偿还债务而苦恼。其次，把私营企业中的效率引入公用项目，可以极大提高项目建设质量并加快项目建设进度。同时，政府也将全部项目风险转移给了私营发起人。第三，吸引外国投资并引进国外的先进技术和管理方法，对地方的经济发展会产生积极的影响。BOT投资方式主要用于建设收费公路、发电厂、铁路、废水处理设施和城市地铁等基础设施项目。

BOT很重要，除了上述的普通模式，BOT还有20多种演化模式，比较常见的有：BOO（建设-经营-拥有）、BT（建设-转让）、TOT（转让-经营-转让）、BOOT（建设-经营-拥有-转让）、BLT（建设-租赁-转让）、BTO（建设-转让-经营）等。

3、无追索权的项目投资

也称为纯粹的项目融资，在这种方式下，借款的还款完全依靠项目的经营效益。同时，银行为保障利益须要从这个项目的资产中取得物权担保。如果这个项目由于某些原因没有建成或者是经营失败，则借款银行没有权利向项目的主办人追索。

4、有追索权的项目投资

除了以经营收益作为还款来源和担保的借款项目外，贷款银行还要求有第三方担保。贷款行可以向第三方追索。但担保人承担的债务是以担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

2.房地产项目转让应符合哪些条件

房地产项目的转让条件如下：

1、地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格；

2、转让方必须已经按照出让合同约定支付了全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用批文；

3、转让项目，必须是已经进行了一定投资，包括三通一平、工程交易的房地产地质勘察、建筑设计等工作；

4、必须是已经取得了建设工程规划许可证和施工许可证，具备开工条件的项目。

3.房地产开发项目转让是什么意思,求答案

房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的法律概念，因为房地产开发项目本身并不直接具有财产内容或直接表现为一种可交易的财产，只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。

因此，房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。

因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。

土地使用权和房地产项目不可能分别转让。 正因为房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让，因此我国《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。

根据上述第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产项目时应当符合以下两个条件： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 如果房地产项目的转让欠缺上述两个法定条件，将会产生怎样的法律后果？ 首先，从我国《城市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的精神来看，欠缺上述任何一个条件，都将导致房地产项目的转让不能为相关行政管理部门认可，不能完成项目转让所需的相关手续的变更，受让方不能获得土地使用权，也不能获得房地产项目。

也就是说，该转让房地产项目的行为不能得以完成，项目转让合同的目的不能实现。其次，从对合同的效力影响来看，单纯地审视上述关于两个条件的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，我们可以得出一个似乎非常明确的结论，即：关于房地产项目转让的两个条件的规定属于行政法规的强制性规定，欠缺该条件则意味着违反了法律、行政法规的强制性规定，在此情形下签订的房地产项目转让合同则应当属于无效的合同。

这一观点在2004年以前的司法实务中基本上得到了各级法院的普遍认同。直到2004年，才有个别法院的相关判例对此试探性地提出了不同见解。

而最高人民法院在2005年8月发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，充分考虑到我国现行的物权变动模式，第一次明确颠覆了这一观点。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，房地产项目的转让，如果欠缺上述第一项条件，即未取得土地使用权证书（未付清土地使用权出让金仅仅是未取得土地使用权证的原因，就土地使用权的处分而言，处分人是否付清出让金并无民事法律意义，除非出让合同对此有明确约定），则该房地产项目的转让将构成无权处分，形成效力待定的效果。

因为，房地产项目的转让就是土地使用权的转让，转让方应当首先拥有针对某特定地块的土地使用权，方能转让该权利，否则其订立项目转让合同或土地使用权转让合同的行为就属于无权处分行为；而土地使用权作为一种不动产物权，拥有该物权的表征就是取得了相应的土地使用权证书。因此，转让方在取得土地使用权证书之前订立转让合同的行为，便构成无权处分的行为，“该转让合同为效力待定的合同”。

其效力的补正条件为：转让方在当事人向人民法院起诉前取得了土地使用权证书，否则，该转让合同将成为一个无效合同。如果欠缺上述第二项条件，即未达到一定的投资开发条件，行政部门将不予办理与项目转让有关的权属变更登记，转让合同之目的不能达成，转让方的义务将不能完全履行。

但是，转让合同的效力并不因此遭受影响，转让合同属于有效合同，而受让方可以就此通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度追究转让方的责任，从而获得救济。 此外，有一种观点认为，根据房地产业的市场准入制度，狭义的房地产开发项目的转让，受让方还必须是具有房地产开发经营资质的企业。

《重庆市房地产开发管理办法》（重建委发【1995】288号）曾经明文规定：房地产开发项目的“受让方应当具备从事房地产开发的资格”。不过，目前占主流的观点认为，受让方可以是房地产开发企业之外的主体，因为受让方虽然不具备开发资质，不能独自实施房地产项目的开发权，但可以联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发。

同时，受让方还可以选择不实施开发行为，而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。 鉴于开发商所从事的房地产开发不可能在以划拨方式取得之土地上进行，因此，本文所探讨的房地产开发项目转让从严格意义而言，应当不涉及到划拨土地使用权的转让。

但我们不能否认，在很多法律规定中载明的“划拨土地使用权转让”，有可能使得受让方最终获得对该土地的房地产开发经。