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海信证券房地产信托投资基金

时间：2021-05-15 15:55

本文关于海信证券房地产信托投资基金，据亚洲金融智库2021-05-15日讯:

1.什么是房地产信托投资基金

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

房地产信托投资基金的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值。

2、收益的大部分将用于发放分红。

3、REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

2.什么是房地产信托房地产投资信托基金怎么样

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

3.房地产信托投资基金怎么样

房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的房地产信托投资基金在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。房地产信托投资基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

以刚刚在香港上市的领汇房地产信托投资基金为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入（主要为空调费）；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆（资产负债率最高可达45%）的方式而实现。房地产信托投资基金最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

由此将房地产信托投资基金明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时房地产信托投资基金在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变房地产信托投资基金作为房地产投资基金的本质。

不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。从本质上看，房地产信托投资基金属于资产证券化的一种方式。

房地产信托投资基金典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗缉发光菏叱孤癸酞含喀下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的房地产信托投资基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，房地产信托投资基金一般只适用于商业地产。

房地产信托投资基金代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。

它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。另外，从房地产信托投资基金的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的房地产信托投资基金存在。

因此，房地产信托投资基金并不同于一般意义上的房地产项目融资。更多可关注我们的网站。