租屋合同怎么样才具有法律

通常情况下，当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从四个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。

（1）合同的主体

即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。

（2）房屋的本身是否合法

根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：

a、未依法取得房屋所有权证的；
b、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
c、共有房屋未取得共有人同意的；
d、权属有争议的；
e、属于违法建筑的；
f、不符合安全标准的；
g、已抵押，未经抵押权人同意的；
h、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
i、我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（3）房屋租赁合同的内容

当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。

（4）登记备案情况

我国相关法律明确规定，房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。虽然登记备案不是房屋租赁合同生效的要件之一，但登记备案是法律的强制性要求，亦是承租人对抗第三人的抗辩事由。据此，在审查房屋租赁合同是否具有法律效力之时，审查房屋租赁合同是否登记备案也是十分有必要的。

个人租房合同在法律上有效吗

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
（一） 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
（二） 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三） 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
（四） 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。