对万科a股近期投资建议

1.A股短期投资策略不得不面对的问题有哪些

A股短期投资策略不得不面对的问题：资产荒 近几日整个市场莫过于恒大在万科上横插一脚了，悬崖边拉了宝能一把，同时又摆了万科的王老板一刀，目前万科A的估计距离前高仅一个涨停板的距离，恒大的突然杀入使得资金链条紧绷的宝能姚老师大松了一口气，与宝能成为共同的赢家，而万科的王老板可能面色就不会那么好看，也许不久的将来王老板将要站在罢免他的股东大会前不知道怎么去面对8年期因资金链断裂寻找其帮助的恒大许老板，那一次王老板可是没有出手帮助的。

近期的几点现象使得A股的短期投资逻辑发生巨大的变化，深处其中的我们不可不察，在此笔者浅浅聊几句，与大家交流。 之前的宝万之争和目前的恒大、宝能、万科事件以及近期饱受诟病的所谓监管层“监管过多、过细”其实逻辑上是一致的，“资产荒”是客观存在的，这个资产指的是优质实业资产、稳定现金流资产，A股短期政策导向依然无法转变，监管层“避虚就实”目标依然未变，无论是近期表态的对虚拟现实、人工智能等题材的严加审核，还是对爆炒的题材股连续采取“特停”监管，无一不体现了监管层不希望虚拟的、题材方面的泡泡吹的过大、过快，一方面不利于引导资金进入实业，解决实业融资难的问题，另一方面也说明短期而言监管层对A股的“过快”上涨依然心存种种顾虑，而大资金因为其本身保值、增值的客观配置需求，只能随着政策导向（这类资金对政策的敏锐性绝对的值得称赞的！）去寻找优质的、稳定现金流的、符合政策导向的实业资产，因此万科事件也就顺理之中了，同样的逻辑也很容易解释近期“炒地图“的地方国资改革板块，二者皆是避虚就实且符合政策导向； 此前逐步淡出投资者视线的股指期货，再度成为市场关注的焦点------8月3日有传言称，中金所近期召开多位期货公司高管，论证股指期货松绑方案，该方案已于近日上报至证监会，8月4日中金所在其官方网站发布《关于期指限制措施放开有关报道的说明》表示媒体报道的中金所将放开期指限制的报道与事实不符。

虽然辟谣了，但其影响却远未结束，无风不起浪的历史习惯使得广大投资者对此忧心忡忡，在经历了三轮股灾加熔断之后，A股对投资者行为和心态的影响将是长期且深刻的，对各路资金的伤害也早已深入骨髓，对这个所谓“元凶”也大都深恶痛绝，消息面上的任何风吹草动都足以重新掀起比较大的投资者情绪波动，进而导致市场的大幅波动，对此，是各路资金都不愿看到的。

期指放开与否的消息其根本上还是反应了历经了股灾3。0之后整个市场脆弱而又风声鹤唳的短期形态，并且伴随着近期监管趋严、期指放开有否的消息暧昧不清会持续下去，在“金融工作会议”等高规格会议做出明确表态之前，市场很难改变目前的疲软、脆弱态势。

近期题材股疲软的弱反弹和辽宁成大、廊坊发展、强生控股、万科形成强烈的的对比，其反应的是短期（“金融监管工作会议之前”）市场自身跟随政策导向做出的资产配置方向的变化，即避虚就实、不玩虚的、空的，玩符合政策导向的、实实在在的，虽然这样不大可能连续大涨，虽然这样高度可能也无法达到天花板的高度，但胜在不会被监管、不会被特停、不会被窗口指导、风险警示，不信的话我们看看当初被特停的是哪些个股？恒信移动、GQY视讯，而近期连张、大涨却没有被特停的个股是万科、廊坊发展、强生控股、越秀金控？ 因此，我们可以很容易的从上述因素中看出A股短期投资策略或者方向，即：短期而言（“金融监管工作会议”等高规格会议做出表态之前），整个A股上行的空间和速度都会被无形压制，纯题材的炒作正逐渐的被市场遗弃，全面性的、强势的突破性炒作暂时无望，符合政策导向的、优质现金流的个股会被市场资金配置需求和敏锐的游资反复的、轮动的来撬动，抛弃暴涨、暴利思维，及时跟随政策导向调换个股、放慢心态、风格来享受政策导向、资产荒配置带来的投机性红利。

2.你觉得万科这个股票最近怎么样啊

2009年8月4日万科公布2009年半年报，2009年上半年万科实现营业收入218.09亿元，同比上涨26.39%；实现营业利润41.91亿元，同比增加25.95%；实现归属母公司净利润25.24亿元，每股收益0.23元，净利润比去年同期上升22.48%。

事件评论 第一，业绩符合预期，毛利率下降源于过往销售上年年万科结算毛利率23.7%，比去年同期下降5.5个百分点。这是由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升以及2008年调整期内房价的变化。

根据万科最新的销售细化数据，我们从图1和图2可以看到五月份以来，大面积住宅与投资性需求比例迅速上升。从我们跟踪的具体项目来看也显示高价房项目涨价较为明显。

因此我们认为未来房屋价格仍有望走高，公司会充分受益价格弹性，下半年万科结算的项目将有望提高其销售利润率。 第二，长三角区域下半年或将有所改观 1-6月份，公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。

分区域看，珠三角市场实现销售面积110.1万平方米，销售金额104.4亿元，同比分别增长46.3%和38.8%；长三角市场实现销售面积92.9万平方米，销售金额98.3亿元，同比分别增长1.4%和0.5%；环渤海市场实现销售面积102.6万平方米，销售金额74.7亿元，同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场实现销售面积43.1万平方米，销售金额30.1亿元，同比分别增长18.7%和40.3%。 从以上两图可以看出长三角去年占公司销售面积的31%，由于去年的基数过大造成同比增长速度落后于其他地区。

尽管如此，公司2009年上半年长三角的销售面积仍占到36%高于去年的水平。 根据我们判断，下半年万科长三角开盘将有所增加，该区域的销售情况有望追赶公司其他区域。

环渤海区域方面，已经成为2009年整个公司一大亮点。 第三，公司管理开始发力，纠偏工作进行时 在08年年报中，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08年降低20%。

公司上半年通过实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，使得上半年公司管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。目前公司的销售费用率与管理费用率分别为2.53%,2.61%。

从以上两图可以明显的看出公司在管理营运效率上得到了显著的提高。 我们调研了解到，公司进行了激励机制上的创新，以股东回报为核心，在其奖金激励上体现准股权激励的形式。

管理上创新也带来了管理效率的提升，也是万科年初想要达到的目的。 第四，下半年存货跌价准备冲回可能超预期上半年公司根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。

一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6,359万元调整到4,957万元。根据目前的情况，公司将该项目的跌价准备金额调整到2,781万元。

另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023万元调整到4,426万元。其它8个项目则维持08年末的评估结果。

公司以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234万元，EPS增厚0.015元。 根据目前的销售情况与去库存化的速度，我们认为下半年住宅以供不应求为主，房价继续上涨可能性仍然较大。

因此，公司此前预提的存货跌价准备很可能在年末继续冲回。如果此前存货跌价准备全部冲回，公司全年EPS有望增厚0.067元。

此外，本次报告期公司尚有409.1万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约321.8亿元，公司2009年业绩确定性较高。 第五，融资重提，万科巨人脚步依旧灵活年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。

此次中报上公司重提融资，预计下半年有望推出该计划。 虽然上次周期低点万科并没有把握住机会，经过半年追赶，万科提高新开工提高45.2%、土地储备增加权益规划面积414.6万平方米，巨人脚步依旧灵活。

第六，盈利预测与评级 由于之前我们一直担心的大公司管理运营能力的问题得到逐步解决，而目前万科的估值水平相对于整个房地产板块明显低估，因此我们调高万科为"推荐"评级，预计09、10、11年EPS分别为0.52、0.72、0.90元，对应目前股价PE分别为26、18、15倍。