公募基金投资类reits

1.什么是REITs基金

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金

什么是REITs基金？

REITs是房地产信托凭证（英文Real Estate Investment Trusts）的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs基金特点

相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。

REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。

REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 （Institutional Shareholders Services 简称ISS）的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数（Corporate Governance Quotient 简称CGQ）最高的一个行业。

2.REITs基金是个啥

Reits基金已经开始进行意见征集，很快就要以公募基金的形式出现。

看到征集意见稿的时候，我心情激动的无法表达。

终于，终于大多数人也能参与到地产增值的浪潮里来了！

什么是REITs基金？

REITs基金，又叫做不动产投资信托基金。

说白了，就是募集了一大笔钱，去投资不动产。收益则会和你投资房产很像，包括了租金和不动产的增值部分。

不动产包括的范围很大，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。

当然，住宅也属于不动产的范畴。但本次征集意见稿的可投资范围，不包括住宅和商业地产。

在2017年，有几位学者统计了全球主要发达国家的房产长期收益，包括房产增值及房租收入，基本能达到8%-10%。

而美国的REITs基金，在2005年至2017年，甚至有基金获得了年化12%的收益率。虽然美国投资的地产偏多，但资产增值逻辑一致。

毕竟专业的人投资起不动产，也比普通人要买的好。

3.什么是reits基金

就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。

从国际范围看，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

4.REITs基金是个啥

Reits基金已经开始进行意见征集，很快就要以公募基金的形式出现。

看到征集意见稿的时候，我心情激动的无法表达。终于，终于大多数人也能参与到地产增值的浪潮里来了！什么是REITs基金？REITs基金，又叫做不动产投资信托基金。

说白了，就是募集了一大笔钱，去投资不动产。收益则会和你投资房产很像，包括了租金和不动产的增值部分。

不动产包括的范围很大，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。当然，住宅也属于不动产的范畴。

但本次征集意见稿的可投资范围，不包括住宅和商业地产。在2017年，有几位学者统计了全球主要发达国家的房产长期收益，包括房产增值及房租收入，基本能达到8%-10%。

而美国的REITs基金，在2005年至2017年，甚至有基金获得了年化12%的收益率。虽然美国投资的地产偏多，但资产增值逻辑一致。

毕竟专业的人投资起不动产，也比普通人要买的好。

5.公募基金可以做ABS么

ABS，资产抵押债券（Asset-Backed Securities，简称ABS）是以资产（通常是房地产）的组合作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池（Asset Pool）”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。

ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券 REITs，房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 REITs 是基金，公募来钱之后去做房地产投资。

6.abs公募和私募的区别

我们将银行私募ABS定义为：基础资产和交易结构设计与公募信贷ABS类似，但不在银行间市场公募发行的银行信贷ABS产品。一般而言，银行私募ABS的基础资产为银行信贷或类信贷资产，主要可以分为：（1）自营贷款（2）自营非标资产（3）理财非标资产。

广义的来看，银行信贷ABS按发行场所区分，可以分为银行间、交易所、报价系统、银登中心、无发行场所五类。其中银行间发行的为公募产品，其余为私募产品。

银行公募ABS和私募ABS的主要区别为：（1）可入池资产范围；（2）审批机构及发行效率；（3）产品性质。这一区别也体现在不同场所发行的银行私募ABS中。

7.如何看待鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型投资基金

从投资人配置类型来看，REITs往往被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。

根据中国基金业协会披露的数据，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而鹏华前海万科REITs获批意味着，公募基金的投资标的完成了突破，涉足资产证券化。

这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等资产。

尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。 开创公募基金新的方向单纯从公募基金的投资标的来看，继股票、债券、货币工具、证券衍生品，以及海外各类证券标的之后，鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化的品种。

早在2011年，鹏华基金发行了鹏华美国房地产基金，借道QDII产品投资海外REITs，最早让部分国内投资人了解这一类投资产品。