外商投资不动产法律法规

1.法律政策问题外商在国内投资的相关政策法规,特别是外商投资房地产

国务院关于鼓励外商投资的规定 9/26/2003 16:0:51 第一条 为了改善投资环境，更好地吸收外商投资，引进先进技术，提高产品质量，扩大出口创汇，发展国民经济，特制定本规定。

第二条 国家鼓励外国的公司、企业和其他经济组织或者个人（以下简称外国投资者），在中国境内举办中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称外商投资企业）。 国家对下列外商投资企业给予特别优惠： 一、产品主要用于出口，年度外汇总收入额减除年度生产经营外汇支出额和外国投资者汇出分得利润所需外汇额以后，外汇有结余的生产型企业（以下简称产品出口企业）； 二、外国投资者提供先进技术，从事新产品开发，实现产品升级换代，以增加出口创汇或者替代进口的生产型企业（以下简称先进技术企业）。

第三条 产品出口企业和先进技术企业，除按照国家规定支付或者提取中方职工劳动保险、福利费用和住房补助基金外，免缴国家对职工的各项补贴。 第四条 产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，除大城市市区繁华地段外，按下列标准计收：一、开发费和使用费综合计收的地区，为每年每平方米五元至二十元；二、开发费一次性计收或者上述企业自行开发场地的地区，使用费最高为每年每平方米三元。

前款规定的费用，地方人民政府可以酌情在一定期限内免收。 第五条 对产品出口企业和先进技术企业优先提供生产经营所需的水、电、运输条件和通信设施，按照当地国营企业收费标准计收费用。

第六条 产品出口企业和先进技术企业在生产和流通过程中需要借贷的短期周转资金，以及其他必需的信贷资金，经中国银行审核后，优先贷放。 第七条 产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出境外时，免缴汇出额的所得税。

第八条 产品出口企业按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值百分之七十以上的，可以按照现行税率减半缴纳企业所得税。 经济特区和经济技术开发区的以及其他已经按百分之十五的税率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合前款条件的，减按百分之十的税率缴纳企业所得税。

第九条 先进技术企业按照国家规定减免企业所得税期满后，可以延长三年减半缴纳企业所得税。 第十条 外国投资者将其从企业分得的利润，在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，经营期不少于五年的，经申请税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。

经营期不足五年撤出该项投资的，应当缴回已退的企业所得税税款。 第十一条 对外商投资企业的出口产品，除原油、成品油和国家另有规定的产品外，免征工商统一税。

第十二条 外商投资企业可以自行组织其产品出口，也可以按照国家规定委托代理出口。 属于需要申领出口许可证的产品，按照企业年度出口计划，每半年申领一次许可证。

第十三条 外商投资企业为履行其产品出口合同，需要进口（包括国家限制进口）的机械设备、生产用的车辆、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件，不再报请审批，免领进口许可证，由海关实行监管，凭企业合同或者进出口合同验放。 前款所述进口料、件，只限于本企业自用，不得在国内市场出售；如用于内销产品，应当按照规定补办进口手续，并照章补税。

第十四条 外商投资企业之间，在外汇管理部门监管下，可以相互调剂外汇余缺。中国银行以及经中国人民银行指定的其他银行，可以对外商投资企业开办现汇抵押业务，贷放人民币资金。

第十五条 各级人民政府和有关主管部门应当保障外商投资企业的自主权，支持外商投资企业按照国际上先进的科学方法管理企业。外商投资企业有权在批准的合同范围内，自行制定生产经营计划，筹措、运用资金，采购生产资料，销售产品；自行确定工资标准、工资形式和奖励、津贴制度。

外商投资企业可以根据生产经营需要，自行确定其机构设置和人员编制，聘用或者辞退高级经营管理人员，增加或者辞退职工；可以在当地招聘和招收技术人员、管理人员和工人，被录用人员所在单位应当给予支持，允许流动；对违反规章制度，造成一定后果的职工，可以根据情节轻重，给予不同处分，直至开除。 外商投资企业招聘、招收、辞退或者开除职工，应当向当地劳动人事部门备案。

第十六条 各地区、各部门必须执行《国务院关于坚决制止向企业乱摊派的通知》，由省级人民政府制定具体办法，加强监督管理。外商投资企业遇有不合理收费的情况可以拒交；也可以向当地经济委员会直到国家经济委员会申诉。

第十七条 各级人民政府和有关主管部门，应当加强协调工作，提高办事效率，及时审批外商投资企业申报的需要批复和解决的事宜。由国务院主管部门审批的外商投资企业的协议、合同、章程，审批机关必须在收到全部文件之日起三个月以内决定批准或者不批准。

第十八条 本规定所指产品出口企业和先进技术企业，由该企业所在地的对外经济贸易部门会同有关部门根据企业合同确认，并出具证明。 产品出口企业的年度出口实绩，如果未能实现企业合同规定的外汇平衡有结余的目标，应当在下一年度内。

2.请问目前国家对外资进入国内房地产开发的限制规定有哪些

龙哥1号：你好！ 境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等规定，应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动。

境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动。 国家外汇管理局对来自境外的炒房热钱再出“撒手锏”：对境外购房主体购买境内商品房和外商投资房地产企业涉及的外汇管理进行了规范。

外汇局的这份《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（下称《通知》）是在7月份建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》）的基础上出台的。 外汇局表示，新的规定有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。

外汇账户资金禁用 《通知》首次规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。 花旗集团地产投资部副总裁张虎跃在接受《第一财经日报》采访时介绍，过去境外投资者用外汇专用账户上的外币资金直接支付给国内开发商，再由国内开发商自己去结汇，这是交易中经常采用的方式。

目前，外国投资者专用外汇账户分为四类，涉及到房地产开发与经营的主要是“投资类”和“收购类”账户，用于存放与支付有关外汇款项。 张虎跃认为，上述规定对外国投资者投资于中国房地产市场的影响并不大，因为无论是由外国投资者还是国内房地产开发商来操作，结汇以及相关的审核是必不可少的过程。

借外债门槛提高 《通知》还对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。 张虎跃认为这条规定对外国投资者的影响较大。

他说，以前在投资一个项目时，自有资金和债务各投进一部分，债务在资本金中比例甚至可达60%，这样的操作比较灵活，而按照新的规定，所有的自有资金必须先到位，项目运作的灵活性降低，而且自有资金过早投放会降低项目回报率。 对外经贸大学金融学院副院长丁志杰认为，上述规定在资金来源上约束了外债的规模，提高了自有资金的比例，这样很多以“炒房”为目的的小投资者就被拦在了门外。

在此之前，中国银监会已经明确规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此次外汇局禁止未达到上述比例的外商投资房地产公司借用外债，从而堵住了其另一条外部信贷途径。

目前，一些国内房地产公司在境外注册，然后在境内设立外商投资企业，通过借外债方式募集资金用于国内房地产投资。 丁志杰认为，现在借外债门槛提高后，这类“离岸”房地产公司的“壳”资源价值将缩水，这有利于规范房地产项目下的跨境资本流动。

自用和实需购买 《通知》还重申了《意见》中外国投资者购买国内房地产的自用和实需原则，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房。 根据外汇局公布的《2005年国际收支报告》，2005年我国非金融部门吸收外商来华直接投资734亿美元，其中，境外机构购买建筑物34亿美元。

张虎跃说，对国外投资者购房行为应当区别看待，有些个人投资者一次性购买几套高档住宅，而一些机构投资者往往是购买整个楼盘然后长期持有，后者和房价过高关系不大。 他认为国内房价过高是由于住宅需求过旺。

他认为上述文件对外资进入国内房地产影响较大，但花旗集团将会继续投资于国内房地产业，包括开发新项目和收购既有楼盘，尽管预期回报率均会有所降低。 一位外资投行人士向《第一财经日报》表示，一个成熟的房地产市场房价走势较稳定，比如香港，即使房价有波动也不会太大。

而中国内地房地产市场还远未成熟，20年内房价还会保持上行，因此只要投资中国内地房地产业，长期看来一定有收益。 。

3.如何规范外商投资房地产业

外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

外商投资设立房地产企业，投资总额超过 1000 万美元（含 1000 万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的 50 %。投资总额低于 1000 万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额 35 %的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

建设项目选址意见书应当包括下列内容：（一）建设项目的基本情况 主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输 方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。（二）建设项目规划选址的主要依据1.经批准的项目建议书；2.建设项目与城市规划布局的协调；3.建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；4.建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；5.建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景 名胜、文物古迹保护规划的协调。

（三）建设项目选址、用地范围和具体规划要求。

4.请问有谁知道外资搞房地产的相关政策

经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。

《意见》按照统筹国内发展和对外开放，加强监管，完善政策，规范行为，优化服务的基本思路和原则，明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。

一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序。。

二是加强外商投资企业房地产开发经营管理、代表机构，注册资本不得低于投资总额的50%、商务部。境外机构和个人购买自用。对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者、自住商品房必须采取实名制，不得进行房产开发和经营活动，规定境外机构在境内设立分支，以及境外投资者并购内房地产企业，优化服务的基本思路和原则，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重、境外贷款，并持有效证明办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇，明确了规范外商投资房地产市场准入，规范行为。

三是严格境外机构和个人购房的管理。《意见》在坚持对外开放方针的基础上、自住商品房、学习超过1年的。

同时，《意见》还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任，境外个人在境内工作经国务院同意、结汇等方面的行为。外商投资设立房地产企业。

《意见》按照统筹国内发展和对外开放、工商总局，未取得《国有土地使用证》的，可以购买符合实际需要的自用；外商投资房地产企业的股份和项目转让、发展改革委，针对当前房地产市场的新情况，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确了外商投资房地产企业的设立。

一是规范外商投资房地产企业的市场准入，不得办理境内，建设部，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的、外商投资企业房地产开发经营管理、人民银行。外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，规范外商投资房地产企业在贷款，规范了境外机构和个人的购房手续，按照统筹国内发展和对外开放的原则，加强监管，完善政策、股权和项目转让等程序、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批，要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导，借鉴国际上多数国家的惯例

5.外商投资企业设立的几个常见法律问题

外资企业常见的问题

1、关于外商持股比例与企业性质的关系。《中外合资经营企业法》规定在合营企业的注册资本中，外资比例一般不低于25%。《暂行规定》中明确规定，外资比例低于25%的，除法律、行政法规另有规定外，应按现行设立外资企业的程序进行审批、登记，但颁发批准证书和营业执照时应加注“外资比例低于25%”的字样。

2、关于中国自然人能否成为外资企业股东。《暂行规定》中规定，被并购公司中的中国自然人股东在原公司享有股东地位1年以上的，经批准，可继续作为变更后所设外资企业的股东。

3、关于外资并购的款项支付。按照《暂行规定》，外国投资者应自营业执照颁发之日起3个月内支付全部对价。特殊情况需要延长的，经审批机关批准后，应自营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上，1年内付清，并按实际缴付的出资比例分配收益。外资比例低于25%的，如以现金出资，应自营业执照颁发之日起3个月内缴清；如以实物、工业产权等出资，应自营业执照颁发之日起6个月内缴清。可见，外资并购的出资期限规定比其他形式的外商投资要严、期限较短。

为外资法律服务常见的问题。

一、经济合同

二、劳动管理（外国人就业）

三、知识产权保护

6.外商投资管理规定是什么

外商投资管理规定如下： 第一章 总则 第一条 为鼓励外国公司、企业和其他经济组织或个人（以下简称外国投资者）来华从事创业投资，建立和完善中国的创业投资机制，根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》、《公司法》及其他相关的法律法规，制定本规定。

第二条 本规定所称外商投资创业投资企业（以下简称创投企业）是指外国投资者或外国投资者与根据中国法律注册成立的公司、企业或其他经济组织（以下简称中国投资者），根据本规定在中国境内设立的以创业投资为经营活动的外商投资企业。 第三条 本规定所称创业投资是指主要向未上市高新技术企业（以下简称所投资企业）进行股权投资，并为之提供创业管理服务，以期获取资本增值收益的投资方式。

第四条 创投企业可以采取非法人制组织形式，也可以采取公司制组织形式。 采取非法人制组织形式的创投企业（以下简称非法人制创投企业）的投资者对创投企业的债务承担连带责任。

非法人制创投企业的投资者也可以在创投企业合同中约定在非法人制创投企业资产不足以清偿该债务时由第七条所述的必备投资者承担连带责任，其他投资者以其认缴的出资额为限承担责任。 采用公司制组织形式的创投企业（以下简称公司制创投企业）的投资者以其各自认缴的出资额为限对创投企业承担责任。

第五条 创投企业应遵守中国有关法律法规，符合外商投资产业政策，不得损害中国的社会公共利益。创投企业在中国境内的正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。

第二章 设立与登记 第六条 设立创投企业应具备下列条件： （一）投资者人数在2人以上50以下；且应至少拥有一个第七条所述的必备投资者； （二）非法人制创投企业投资者认缴出资总额的最低限额为1000万美元；公司制创投企业投资者认缴资本总额的最低限额为500万美元。 除第七条所述必备投资者外，其他每个投资者的最低认缴出资额不得低于100万美元。

外国投资者以可自由兑换的货币出资，中国投资者以人民币出资； （三）有明确的组织形式； （四）有明确合法的投资方向； （五）除了将本企业经营活动授予一家创业投资管理公司进行管理的情形外，创投企业应有三名以上具备创业投资从业经验的专业人员； （六）法律、行政法规规定的其他条件。 第七条 必备投资者应当具备下列条件： （一）以创业投资为主营业务； （二）在申请前三年其管理的资本累计不低于1亿美元，且其中至少5000万美元已经用于进行创业投资。

在必备投资者为中国投资者的情形下，本款业绩要求为：在申请前三年其管理的资本累计不低于1亿元人民币，且其中至少5000万元人民币已经用于进行创业投资）； （三）拥有3名以上具有3年以上创业投资从业经验的专业管理人员； （四）如果某一投资者的关联实体满足上述条件，则该投资者可以申请成为必备投资者。 本款所称关联实体是指该投资者控制的某一实体、或控制该投资者的某一实体、或与该投资者共同受控于某一实体的另一实体。

本款所称控制是指控制方拥有被控制方超过50%的表决权； （五）必备投资者及其上述关联实体均应未被所在国司法机关和其他相关监管机构禁止从事创业投资或投资咨询业务或以欺诈等原因进行处罚； （六）非法人制创投企业的必备投资者，对创投企业的认缴出资及实际出资分别不低于投资者认缴出资总额及实际出资总额的1%，且应对创投企业的债务承担连带责任；公司制创投企业的必备投资者，对创投企业的认缴出资及实际出资分别不低于投资者认缴出资总额及实际出资总额的30%。 第八条 设立创投企业按以下程序办理： （一）投资者须向拟设立创投企业所在地省级外经贸主管部门报送设立申请书及有关文件。

（二）省级外经贸主管部门应在收到全部上报材料后15天内完成初审并上报对外贸易经济合作部（以下简称审批机构）。 （三）审批机构在收到全部上报材料之日起45天内，经商科学技术部同意后，做出批准或不批准的书面决定。

予以批准的，发给《外商投资企业批准证书》。 （四）获得批准设立的创投企业应自收到审批机构颁发的《外商投资企业批准证书》之日起一个月内，持此证书向国家工商行政管理部门或所在地具有外商投资企业登记管理权的省级工商行政管理部门（以下简称登记机关）申请办理注册登记手续。

第九条 申请设立创投企业应当向审批机构报送以下文件： （一）必备投资者签署的设立申请书； （二）投资各方签署的创投企业合同及章程； （三）必备投资者书面声明（声明内容包括：投资者符合第七条规定的资格条件；所有提供的材料真实性；投资者将严格遵循本规定及中国其他有关法律法规的要求）； （四）律师事务所出具的对必备投资者合法存在及其上述声明已获得有效授权和签署的法律意见书； （五）必备投资者的创业投资业务说明、申请前三年其管理资本的说明、其已投资资本的说明，及其拥有的创业投资专业管理人员简历； （六）投资者的注册登记证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）； （七）名称登记机关出具的创投企业名称预。