市场运作房的法律法规

1.市场运作房是什么

1.什么是市场运作房？

《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》第二条规定“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式”。

市场运作方式建设住房分两种土地，一种是以行政划拨方式取得的住宅用地，一种是以出让方式取得的住宅用地。行政划拨的土地，要交纳40%土地出让金；出让的土地，则要按国家的有关规定交纳出让金。

与开发商在市场出售的商品房相比，市场运作方式建设住房可降低一部分成本和利润。其参加对象主要是国有单位的职工，主要目的是为了更好地改善职工的住房条件。

2.市场运作房交易的前提条件是什么？需要什么证件

2007年《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》规定：单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未达标户优先购买。参加市场运作方式建设住房的职工不需退出原已购买的房改房。单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房，房改部门要对参加市场运作方式建设住房的职工建立《个人住房档案》。

市场运作方式建设住房的售房价格构成因素应与商品房的价格构成因素基本相同。市场运作方式建设住房的总价款必须全部由个人负担，单位不能以任何形式给予补助。

所以，原则上来讲市场运作房只是允许单位住房困难的职工购买。

严格来讲，市场运作房指标是不可以转让的，但市场运作房是广西的土政策，自然没有法律、行政法规强制规定其不可转让，因市场运作房类似于商品房，可参考商品房的规定，在符合一定条件下（如取得四证后）应该是可以转让的，我想你的问题应该是说如何合法的转让市场运作房。

“市场运作房办法“第十条规定：市场运作方式建设住房参照商品房建设管理有关规定执行。各级监察、审计等部门要加强对当地市场运作方式建设住房工作的监督。

这里所说的“参照商品房建设管理有关规定执行”应该可以沿用商品房的买卖办法来进行。

市场运作房交易需要注意一些问题，以减少不必要的法律纠纷

1.要了解该市场运作房的具体情况：

如该市场运作房土地的性质。是划拨的还是出让的？如很多学校是划拨的，就不允许转让房子，如出让，是否已交完土地出让金，手续是否齐备。

另外还要了解单位对转让的态度？一些单位是不给转让的，如一些行政部门（GA），基于单位职能的特殊，为了小居和管理，不允许对外转让。

2.要了解转让人的具体情况：如是否取得土地证、房产证；转让人在转让期间是否向银行贷款进行分期付款；转让人与单位签的购房合同具体情况等

3.关于过户手续，时间规定为五年后才能办理过户手续，至于是以和单位签订购房合同起算，还是以取得房产证起算，本人不确定，最好咨询一下当地的有关部门。

4. 关于转让合同，在法律上没有明确规定时，合同内的条款往往容易造成合同无效，合同中的规定有几点需要注意的：如转让的标的约定为“房屋及取得房屋权利转让合同”（理由是房屋转让可能有强制性规定，权利转让双方意思表示一致即可，估计不会有限制性规定）；约定无效后如何处理，并约定合同的无效并不会导致该条款无效；出让方签订合同后今后拒绝转让房屋及将房屋再转让他人防范措施：约定其违约责任、赔偿责任等等。

2.什么叫市场运作房

就是买地建房物业都按市场方式进行的房子呀，只不过投资商是单位，单位放弃他那部分利润，也没有推广的费用，所以单价就下来了。（市场运作建设职工住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式）

集资建房与市场运作方式建设住房主要有如下区别：一是土地价格上的区别。集资建房用地只收取征地拆迁补偿费，而市场运作方式建设住房，建设用地要交纳40%以上的土地出让金。 二是交纳税费的标准不同。集资建房可以减免相关行政事业性收费，市场运作方式建设住房则要按商品住房的税费标准交纳相关税费。三是出售价格方面的不同。集资建房的出售价格只包括征地拆迁补偿费在内的建设住房实际费用，不包括利润，而市场运作方式建设住房出售价格的构成因素，基本与市场商品房的价格构成因素相同。因此，对同一地段、同一结构的住房，集资建房的售价要比市场运作方式建设住房的售价要低一些

办了房产证的市场运作房，目前是不能卖买的 。

需关注以下问题：

1、该市场运作房土地的性质。是划拨的还是出让的？如很多学校是划拨的，就不允许转让房子，如出让，是否已交完土地出让金，手续是否齐备。

2、单位对转让的态度？一些单位是不给转让的，如一些行政部门（GA），基于单位职能的特殊，为了小居和管理，不允许对外转让。

3、取得二证一期，一是土地证，二是房产证，三是时间规定为五年（以和单位签订购房合同起算，还是以取得房产证起算，本人不确定）。才能办理过户手续。

4、风险在于交易过程时间长，人员工作、经济、生活条件、环境变化，政府房改政策。

（官方文件我实在找不到呀，你要想了解详情，可以到律师所咨询。）

3.什么叫市场运作房

就是买地建房物业都按市场方式进行的房子呀，只不过投资商是单位，单位放弃他那部分利润，也没有推广的费用，所以单价就下来了。

（市场运作建设职工住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式） 集资建房与市场运作方式建设住房主要有如下区别：一是土地价格上的区别。集资建房用地只收取征地拆迁补偿费，而市场运作方式建设住房，建设用地要交纳40%以上的土地出让金。

二是交纳税费的标准不同。集资建房可以减免相关行政事业性收费，市场运作方式建设住房则要按商品住房的税费标准交纳相关税费。

三是出售价格方面的不同。集资建房的出售价格只包括征地拆迁补偿费在内的建设住房实际费用，不包括利润，而市场运作方式建设住房出售价格的构成因素，基本与市场商品房的价格构成因素相同。

因此，对同一地段、同一结构的住房，集资建房的售价要比市场运作方式建设住房的售价要低一些 办了房产证的市场运作房，目前是不能卖买的 。 需关注以下问题： 1、该市场运作房土地的性质。

是划拨的还是出让的？如很多学校是划拨的，就不允许转让房子，如出让，是否已交完土地出让金，手续是否齐备。 2、单位对转让的态度？一些单位是不给转让的，如一些行政部门（GA），基于单位职能的特殊，为了小居和管理，不允许对外转让。

3、取得二证一期，一是土地证，二是房产证，三是时间规定为五年（以和单位签订购房合同起算，还是以取得房产证起算，本人不确定）。才能办理过户手续。

4、风险在于交易过程时间长，人员工作、经济、生活条件、环境变化，政府房改政策。 （官方文件我实在找不到呀，你要想了解详情，可以到律师所咨询。）

4.住宅改商用房有哪些法律依据

一、政策依据

现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境。（四）放宽市场准入。。按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。

二、相关法律、法规

必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：

1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。

2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

5、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》

一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：

（一）《住所（经营场所）登记表》；

（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

二、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东（出资人）或企业（公司）、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。

三、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）登记时，股东（出资人）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章（法人股东）或签字（自然人股东、个体i商户）；住所（经营场所）变更登记时，企业（公司）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章或签字。

四、企业（公司）、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

5.市场运行的主要规则是什么

收藏推荐 答：正如道路的通畅需要有一定的交通规则一样，市场的运行也需要有一定的规则。

市场规则是有关机构〔政府、立法机构、行业协会等）按照市场运行的客观要求制定的或沿袭下来的由法律、法规、制度所规定的行为准则。它们是参与市场活动的各方必须共同遵守的。

市场规则可分为两大类：体制性规则和运行性规则.前者主要包含在一些承认和维护财产所有权的法律制度之中，保证市场运行主体的财产所有权及其收益不受侵犯。后者则寓于政府制定的关于市场活动的法规和条例之中，包括进入市场的各主体的行为规范以及处理各主体之间相互关系的准则。

这些规范和准则明确了市场上什么是不可以做的，要求任何市场主体只能在不扳害公众·利益的前提下迫求和实现自身的利益。 具体地说，市场规则大致包括下列内容：， 1.市场进人规则。

市场的进入需遵循一定的法规和具备相应的条件，例如对企业有注册资本数量的要求，技术和规枝标准的要求，控制污染标准和卫生标准的要求等。 2.市场竞争规则。

这是保证各市场主体能够在平等的基础上充分竞争的行为准则.市场主体之间的平等竞争，意味着它们机会均等地按照统一的市场价格取得生产要素和出售商品，能够公。

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6.关于房地产的相关法律法规有哪些

房地产有以下相关的法律规范：

（一） 主要法律

1、《城乡规划法》（2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行）

2、《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修正施行，2009年8月27日修改）

3、《建筑法》（1997年11月1日通过，1998年3月1日施行，2011年4月22日修正）

4、《土地管理法》（1986年6月25日通过，2004年8月28日修正）

5、《招标投标法》（1999年8月30日通过，2000年1月1日实施）

6、《物权法》（2007年3月16日通过，2007年10月1日施行）

7、《公司法》（1993年12月29日通过，1999年12月25日第一次修订， 2004年8月28日第二次修订，2005年10月27日修订）

8、《合同法》（1999年3月1日通过，1999年10月1日施行）

（二）法规、规章1、主要行政法规、规章

(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布施行）

(2)《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日通过，2001年11月1日施行，2011年1月21日废止）

(3)《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布施行，2011年1月8日修改）

(4)《土地管理法实施条例》（1998年12月24日通过，1999年1月1日施行，2010年12月29日通过修正决定，2011年1月8日施行）

(5)《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日通过，2000年1月20日发布施行）

(6)《商品房销售管理办法》（2001年3月14日通过，2001年6月1日施行）

(7)《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日发布，2001年8月15日第一次修正，2004年7月20日第二次修正）

(8)《城市房地产转让管理规定》（1995年8月7日发布，2001年8月15日修正）

(9)《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日发布，2001年8月15日修正）

(10)《房地产广告发布暂行规定》（1996年12月30日发布，1998年12月3日修订）

(11)《物业管理条例》（2003年6月8日公布，2007年8月26日修订）

(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日公布，自2007年11月1日起施行）。

(13)《土地登记办法》（2007年11月28日通过，2008年2月1日施行）

(14)《房屋登记办法》（2008年1月22日通过，2008年7月1日施行）

(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，2010年4月17日发布施行）

(16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，2011年1月26日发布施行）

(17)《房地产经纪管理办法》（2010年10月27日通过，2011年4月1日起施行）

(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（2011年5月11日发布施行）

(19)《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日发布，2011年2月1日施行）

(20)《商品房销售明码标价规定》（2011年3月16日发布，2011年5月1日施行）

(21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（2011年1月27日发布施行）

(22)《国有土地上房屋征收评估办法》（2011年6月3日发布施行）

(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月19日通过，2011年1月21日起施行）