房屋租赁时，如何保护自己的合法权益？

以下房屋出租属于违法或违章行为：
(1).未经综合验收，新建的房屋不能出租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样既违反国家的有 关法规，又对承租方的安全造成威胁。
(2).属于违章建筑的房屋不能出租，有的单位或个人未经规划部门的批准， 私自建房并出租。对于这类房屋不但规划部门要对其罚款，强令其限期诉除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证而出租对其进行处罚。
(3).没有产权证的房屋不能出租。产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一个要件。
(4).产权属于共有的房屋在共有人意见不一致的情况下不能出租，即使是大多数共有人同意也不能出租，否则就会对不同意的共有人造成侵权。
(5).已经抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前，不得出租。已经设置抵押之屋的所有权实际在法律上已经受到限制，抵押人在出租已经设置抵押的房 屋之前必须征得抵押人的同意是一个法定程序。否则，出租行为无效。
(6).没有房屋租赁证件的房屋也不能出租。产权证是建立租赁关系的第一个 要件，但它不是唯一的要件。要使租赁关系合理合法，出租人要持房产所有权证及其他有关证件到房地产管理部门办理《房屋租赁许可证》；向外地人员出租房 屋，还必须取得公安机关核发的《房屋租赁安全合格证》。只有获得了租赁证，出租行为才合法。
(7).出租房屋应签订书面租赁合同。租赁双方应正式签订书面合同，在合同中，订明双方的权利义务。租期、租金、转租条款、续租、违约责任、租房用途 等。只有用书面的形式才能更有效地保护双方的权益，促使双方履约，减少日后的纠纷。
(8).租赁应办理登记手续。出租房屋实行登记备案制度，租赁双方应该在签 订租赁合同后30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续，租赁行为才在法律上有效，租赁合同才能受到法律保护。 未办理登记的租赁合同在法律上一律无效，一旦出现纠纷，不受法律保护。就是转租的租赁合同也要再次到房管部门办理登记手续。
(9).未经原出租人的书面同意，承租人不能擅自将所租房屋再转租出去，否则会引起法律纠纷，原承租人会因侵权而被原出租方起诉，并被罚款。
(10).有关法律、法规规定禁止出租的其他房屋不得出租。 房屋租赁在实际操作上有许多问题。出租方或是承租方出于各种考虑，加之 房屋有不同的背景或条件，给房屋租赁带来许多意想不到的法律障碍。1995年建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》对租赁市场作了明确的规范，租赁双方应 多掌握一些有关租赁的法律知识，多了解一点租赁市场的行为规范，才能使出租或承租活动进展顺利。