房屋拆旧建新法律法规

1.农村拆旧建新需要准建证吗

农村村民利用旧宅基地拆旧建新，只要不新占土地，且符合乡（镇）土地利用总体规划，则不需要办理用地审批手续。理由如下：

一、《土地管理法》第六十二条第二款规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”，第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。但是，《土地管理法》及有关行政法规并没有对农村村民利用旧宅基地拆旧建新不新占土地是否需要经过批准作出明确规定。笔者认为，按照《行政许可法》规定，行政许可的设定必须有法律法规明文规定，既然现行法律法规并未对农村村民利用旧宅基地拆旧建新不新占土地是否需要经过批准作出明确规定，那么国土资源部门依法不得对此类建房用地设定行政许可。

二、农村村民拆旧建新所利用旧宅基地只要不是违法用地，其土地使用权应已依法获准，依照现行法律法规规定，农村村民宅基地使用权是无偿无限期使用，当其拆旧建新时只要未超过规定标准面积且符合乡（镇）土地利用总体规划，理应不再进行二次审批。

三、部分地方性法规已有明确规定。如《四川省土地管理实施办法》第五十三条第一款规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，凡能利用旧宅基地的，不得新占土地；确需新占土地的，由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。同时，四川省人大常委会法制工作委员会在《四川省土地管理实施办法法律问题答复》第九十六问中明确指出“符合土地利用规划，且拆旧建新的旧宅基地未超过规定标准面积的，不需要经过批准”。

综上所述，农村村民利用旧宅基地拆旧建新，只要符合乡（镇）土地利用总体规划，且未超过规定标准面积新占土地的，可以不再办理用地审批手续。

但是，为了防止个别农村村民借机乱占滥建，国土资源部门必须加强对此类建房用地的管理：

一是建房村民仍应提出申请，经农村集体经济组织同意，乡（镇）人民政府审核，报县级以上国土资源部门备案。

二是国土资源部门受理村民建房备案申请后，应到现场踏勘，实地核实其用地是否属于拆旧建新，是否符合乡（镇）土地利用总体规划，并按规定面积打桩放线，严防超占。

三是房屋建成后，国土资源部门应再次到现场核实其建成面积有无超占，若有超占应依法处理。

此外，农村村民利用旧宅基地拆旧建新还涉及到村镇建设管理方面的规定，凡有明文规定的，理应依照办理。

2.一老人,九十岁,农村户口,原有房屋倒踏,准备拆旧建新,请回政策

老人只要是住房所在地农村户籍，拥有宅基地使用权，是可以申请住房翻新重建的。

《房屋登记办法》规定：

第八十五条

发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；

（二）房屋坐落变更的；

（三）房屋面积增加或者减少的；

（四）同一所有权人分割、合并房屋的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第八十六条

房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（五）证明房屋所有权发生转移的材料；

（六）其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第八十七条

申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。