重庆市预售商品房法律法规

1.商品房预售许可证法律法规到底有哪些

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证和施工许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

2.关于商品房预售许可证的法律规定

摘要：商品房预售许可证，是府房地产管理部门允许开发商销售商品房的批准文件，证书是由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发的。

房地产商在销售商品房时必须持有此证，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，可查验房地产商的《工程验收证》。

商品房预售许可证——相关规定：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。

买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房预售许可证——核发程序：一、行政许可的依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条 二、行政许可的条件 符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经 确定 施工进度和竣工交付日期。三、申请材料目录1、商品房预售许可申[2]请表 --主管部门制式表2、营业执照--需要原件3、房地产开发企业资质证书--需要原件4、工程规划许可证--需要原件5、土地使用权证书--需要原件6、施工许可证--需要原件7、建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门8、商品房预售方案--需要一房一价备案9、预售款监管协议及专用帐户开户证明10、土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书；原房屋办理权属登记的需提供注销证明11、施工合同及进度说明12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证13、预测绘报告14、业主临时公约15、前期物业服务合同16、物业管理用房配置情况说明书 商品房预售许可证——无证将受重罚：如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。

对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

小结：买房是一笔巨大的经济投入，在购买房屋之前一定要确定开发商有合法的销售权。而商品房预售许可证是必不可少的证件之一，买房之前一定要确认无误再下手。

（以上回答发布于2014-07-18，当前相关购房政策请以实际为准） 点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息。

3.商品房预售的若干法律问题是什么

、合同订立与风险防范 1、商品房预售合同是当事人双方约定，出卖人在规定的期间内建成房屋并将其所有权转移给买受人，买受人应预先支付一定价款的协议。

合同的内容如何确定，是订立合同的一个最重要的问题。因为订立合同就是要设立、变更、终止民事权利义务关系，涉及享受哪些权利，应当履行什么义务，关系到合同当事人的利益和订立合同的目的，只有对合同内容协商一致，合同才能成立。

一般而言，买卖、委托、租赁等合同的内容应包括：当事人、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决的方法等。合同的订立，必然经过要约、承诺两个步骤。

要约是希望和他人订立合同的意思表示，必须内容具体明确。而是受要约人同意要约的意思表示，承诺的内容应当与要约的内容一致。

一有实质性变化，则为新要约。 王某提出要购买看中一套房，开发商告知有购房意愿者可预先登记并留下联系地址。

后被告知该套房已被他人购买，可另挑一套，王某之妻应开发商的邀请前往购房，因拿不定主意，双方没有签定房屋买卖合同，但她要求收入现金5000元，作为今后购房之定金。 开发商收下后，开了一张“收到王*先生交来购房定金人民币5000元”的收条给王*之妻。

后因王*坚持购买原先看中的那一套，双方发生纠纷，诉至法院。 原告向被告登记购房时提出了要约，但未得到承诺，随后虽交款给被告，但买卖之标的物没有确定，双方未能签订合同，缺乏买卖合同的形式要件，合同没有成立。

故原告的诉讼请求不应得到支持，而应责令开发商返还王某 5000元并按银行利率计息赔偿损失。 2、发展商在广告中的承诺是否有法律约束力？ 发展商在推销楼盘时，通常会制作精美的宣传册，或透过当地传媒进行宣传。

广告中会列明许多承诺：如租金回报、回购的保证；提供银行贷款的承诺；对物业的装修标准、主要设施、周围环境的陈述，等等。 而这些内容往往并未出现在双方随后所签订的《预售契约》中，买卖双方的纠纷也因此而产生。

根据《房地产广告发布暂行规定》的有关条款，房地产广告应当遵守许多明确具体的限制性规定，如“不得以所需时间来表示距离”，“房地产广告涉及内部结构、装饰装修的，应当真实、明确”等，对违反上述规定购房地产广告，该《暂行规定》也作了相应的处罚措施。 但对广告的内容是否可以认定为预售方对买主的承诺，尚未有明确的法律规定。

从民法原理言之，广告属于要约邀请，而不属于要约本身，最终认定双方的权利义务，应当以双方签定的正式合同为准。但这并不是说发展商就可以随意在广告中作任何不负责任的宣传而不受任何约束。

本人认为，广告中的内容虽然未规定在预售契约中，但买主作出认购决定是某于广告中的承诺，发展商不能仅仅以其承诺未在合同中出现而推卸责任。如果广告中包括使合同成立的确定性内容，即使未见之于合同正本，也应当视为合同的要约而加以认定。

3、预售合同的登记是否应为合同生效的条件？ 《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中均规定，在预售合同签订后30天内，预售人应当持预售合同前往有关部门办理登记备案手续。 经过登记，即标志该预售合同完全生效，受到法律的完全保护。

对未经登记的预售合同是否无效，上述法规未作明示，而《广州市房地产交易管理办法》中规定，凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。如果发生纠纷后一概以无效合同来认定，无形中会扩大纠纷的涉及面，既不利于纠纷的解决，也会同时伤害买卖双方的利益。

商品房预售是双方的民事行为，只要预售合同出于双方平等协商一致的结果，虽未办理登记，法律仍应予以保护。 对商品房预售合同实行登记，是国家主管部门为了加强对房地产开发经营的管理而采取的一项措施。

未作登记，容易引发一系列纠纷，如一房两卖，发展商将已预售出的房产再行抵押等。 为防止发展商逃避法律监管，保障购房者的权益，对这类合同应按效力待定的合同处理，责令义务人补办有关手续。

但如果预售方将已预售的商品房又售与第三人，且后者的预售合同办理了登记备案手续，则未办理登记的预购人对所购房屋的权利不能对抗第三人，因为已办理登记的预售合同具备了合同成立的实质和形式要件，应受到法律全面完整的保护，否则，法律规定办理登记备案手续便没有任何实质意义。

4.商品房预售许可证的法律法规

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

5.没有预售许可证明就进行商品房预售,法律又是怎么规定的呢

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

同时该司法解释的第九条也规定了商品 房开发企业没能取得商品房预售许可证明而预售房屋导致合同无效的 法律责任。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐 瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

6.重庆市人民政府关于印发重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知

重庆市商品房价格计算方法暂行规定 第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强商品房建设成本和销售价格调控管理，保持价格合理、稳定，保护购房者和房地产开发经营企业双方的合法权益，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定（以下简称《规定》）。

第二条 凡在本市城镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、经营的企业销售商品房，均应遵守本《规定》。第三条 本《规定》所称的商品房是指具有开发、经营资质的房地产开发、经营企业开发建设并销售的各类房屋，包括享受国家优惠政策的经济适用房等居民住宅（享受国家优惠政策的居民住宅以下统称经济适用房）。

第四条 商品房价格管理的原则：按照直接管理与间接管理相结合的原则，对不同类型的商品房价格实行不同的价格管理形式。对经济适用房实行政府指导价；其它商品房实行市场调节价。

第五条 重庆市人民政府价格主管部门是本市商品房价格的主管部门，负责制定全市商品房价格的作价原则，管理和监督检查全市商品房价格工作。各区县（自治县、市）人民政府价格主管部门按照统一领导、分级管理原则依据本《规定》对本行政区域内的商品房价格实施管理和监督检查。

第六条 商品房价格由成本、利润、税金构成。第七条 以下成本因素计入商品房价格： （一）土地征用及拆迁安置补偿费：指土地征用或受让国有土地按法律、法规、规章和规范性文件规定应交纳的土地征用费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、受让国有土地按规定缴纳的土地出让金等费用。

拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益相应冲减拆迁安置补助成本费用。 （二）勘察设计及前期工程费：指商品房开发项目实施前期所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、场地平整等费用。

（三）房屋建筑安装工程费：指列入商品房施工图预（决）算的房屋建筑安装工程费用。一般包括房屋基础工程、房屋主体工程、室内水电安装、通讯等工程费用和房屋附属工程费用。

（四）基础设施建设费：指开发小区（或规划红线）内的道路、堡坎、室外供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等工程的建设成本费用。 基础设施建设费还包括开发小区（或规划红线）内不能有偿转让的公共配套设施的建设成本费用。

（五）管理费：指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括管理人员工资及附加费、办公费、宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、科技费、财产保护费、契约合同公证鉴证费。经济适用房的管理费按本条（一）至（四）项费用之和的2%以内计算。

（六）贷款利息：指房地产开发经营企业为商品房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。贷款利息=建设项目所发生的实际银行贷款金额*当年人民银行公布的贷款利率*工程建设平均贷款周期。

（七）规费：指按国家和重庆市人民政府规定缴纳的各种行政事业性收费。 第八条 不得计入商品住房价格成本的费用： （一）规划红线内的经营性用房和经营性设施的建设费用；（二）各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用；（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（四）开发经营者自留的房屋建设费用；（五）各级财政拨款建设的非经营性公共建筑、配套设施的建设费用；（六）按规定不能计入商品住房价格成本的其他费用。

第九条 利润：经济适用房按照本《规定》第七条（一）至（四）项费用之和的3%以内计算；其它商品房由开发、经营企业根据市场平均利润和市场行情自行确定。 第十条 税金：按国家规定计算。

第十一条 商品房销售价格应以套内建筑面积计价，如购房者要求，商品房开发、经营企业也可按建筑面积或套（使用面积）计价销售。不论以何种面积或方式计价销售，其列入计价的公摊部位和面积应在商品房买卖合同中予以明确。

每平方米套内建筑面积售价=建筑总造价÷∑（套内建筑面积）建筑总造价=成本+利润+税金 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 第十二条 在商品房竣工并经综合验收后，商品房开发经营企业应向有权测定商品房面积的单位申请核定商品房销售建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和阳台建筑面积。若核定的套内建筑面积与销售时计算的套内建筑面积差异值在±6壱阅冢ê？墸？？蘼酃？？婊？钜於啻螅？蚵羲？骄？换ゲ共罴郏徊钜熘翟凇？壱陨现痢？%以内（含3%），双方按购房合同约定的单价计算，多退少补；差异值超过±3%以上，购房者有权选择多退少补或退回所购商品房，房地产开发经营企业不得强行要求购房者只能多退少补，或只能退回所购商品房（本《规定》发布前已签订购房协议的，按原协议执行）。

第十三条 商品房必须实行明码标价。标价的内容包括： （一）商品房座落的具体位置[地点、幢号、楼层、房号（预售商品房应标明轴线范围）。

7.商品房预售的相关法律,以及,商品房预售交易的步骤,涉及的法律

首先，商品房交易是受《城市房地产管理法》的调整，以及本地区的行政法规，商品房交易，如从开发商处购买，开发商首先要有商品房预售许可也就是我们俗称的销售资质，您在交付房款后可与开发商签订《商品房预售合同》以及要求开发商出具正规的收据，并可向房产管理部分办理产权登记，只要你办理的产权登记即使你没有房照也不怕开发商一房二卖，根据《物权法》的相关规定，你办理了登记不论开发商将该房屋卖给多少人，这个房屋也都是你的，但是产权登记是有期限的，其期限是自可以办理房照之日起3个月内，过三个月自动失效。

8.预售商品房按揭的有关法律问题有哪些

预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。

它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。

购房人是按揭人，银行是按揭权人。 预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。

三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。

五是商品房按揭必须经过登记。