房屋及设施设备使用法律法规

1.物业共用部分,共用设施设备在哪些法律法规中有明确规定

物业的共用设施设备，是指是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

为了明晰物业共用部位、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、

大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者

设备间等结构部分；

（二）

其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

综上，根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、

建造情况以及小区物业的实际情况是：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶

以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备

间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道

灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、

宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、

机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防

设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

2.住宅区的配套设施和公共设施所有权主体的法律责任

住宅区的配套设施和公共设施所有权主体是业主

业主的法律责任也即义务。按照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1、遵守业主公约、业主大会议事规则；

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5、按时交纳物业服务费用；

6、法律、法规规定的其他义务。

业主的权利包括：

1.依法享有对自己所拥有物业的各项权利；

2.依法合理使用房屋本体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利；

3.有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造；

4.有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护；

5.有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出；

6.有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房？棚？等住宅区公用设施及公共场所？地？的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出；

7.有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正；

8.有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权；

9.有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在三日内得到答复；

10.有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目；

11.有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚；

12.有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会；

13.有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见与建议；

14.有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，可要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

3.小区楼道单元的门是房屋公用设施设备吗

属于住宅共用设施设备。

单元门（及通往楼顶屋面的门）属于该单元楼所有住户共用或所有，如果在保修期内发生损害，应该由开发商责成建筑施工单位整改维修，超过质保期后，物业利用住房公共维修基金进行维修。在国家《住宅专项维修资金管理办法》中有如下的规定： 第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4.物业共用设备设施明细及使用管理规定

物业共用设备设施与整个小区的居民生活密切相关，因此应加强管理，以使之更好地服务于整个小区的居民。

我国新制定的《物业管理条例》第5章“物业的使用与维护”以及其他法律、法规都对共用设施设备和公共建筑的使用与管理作出了专门规定。物业共用设备设施 根据《物业管理条例》第50条的规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”上述规定的具体要求如下：（1）业主和物业服务企业应当按照公共建筑和共用设施的用途使用公共建筑和共用设施。

“公共建筑和共用设施用途”是指公共建筑和共用设施规划设计的功能。该设计对于整个物业管理区域来说是一体的，其用途绝不能随意改变。

否则，不但不能发挥该规划设计所应有的功能，相反，还可能给广大小区居民带来种种不便，甚至造成各种事故隐患。例如，公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。

因此，无论是业主还是物业服务企业都不能对“公共建筑和共用设施用途”擅自改变，否则，后果严重，责任重大。根据《城市新建住宅小区管理办法》第14条的规定，房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业服务公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：①擅自改变小区内土地用途的；②擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；③私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的。

第15条规定，物业服务公司私搭乱建，改变房地产公共设施用途的，房地产产权人和使用人有权投诉；物业管理委员会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。此外，根据《物业管理条例》第6章“法律责任”中的第58条的规定，违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

由此可见，物业管理区域内的公共建设和公共设备的用途事关重大，不能擅自改变。（2）业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

如上所述，物业管理区域内的公共建筑和共用设施的用途不能随意改变，但亦非。业主如果依法出于公共利益或其自身基本需要而不得不改变公共建筑和共用设施用途，可在向有关部门申请并获批准后，告知物业服务企业，使物业服务企业能够综合安排并对其进行监督，以便把对公众的影响降到程度。

然后业主方可对公共建筑和共用设施的用途加以适当改变。（3）物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

同样，物业服务企业出于公共利益或小区发展需要，确实需要改变公共建筑和共用设施用途的，可在提请业主大会讨论决定同意后（因为业主才是小区的所有权人），由业主依法向有关部门申请批准并对物业服务企业的行为进行监督。附：物业共用设备设施明细1.电梯：垂直梯_______部；扶梯_______部。

2.绿化率_______%；楼间、集中绿地_______平方米；砖石铺装_______平方米。3.区域内市政：【道路】【楼间甬路】_______平方米；【室外上下水管道】_______米；【沟渠】_______；【蓄水池】_______个；【化粪池】_______个；【雨水井】_______个；变配电系统包括___个箱式变压器；高压双路供电电源 双回路电源 ；公共照明设施【路灯】_______个；【草坪灯】_______个；【_______】_______个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】_______；【高压水泵】【高压水箱】_______个；【污水泵】_______个；【中水及设备系统】_______ 。

4.【燃气调压站】_______；5.消防设施包括_______个室外消火栓；6.监控设施包括______________________；7.避雷设施包括 _____________________；8.空调设备：【中央空调系统】使用范围_____________________；9.电视共用天线_______；10.电脑网络线_______；11.电讯电话_______（电信或网通）；12.车道；13.地上机动车停车场_________个车位_________平方米；14.自行车库_________个；15.垃圾中转站_________个；16.信报箱_________个；17.值班室_________平方米；18.物业服务用房_________平方米；19.___________________________ （以上回答发布于2013-05-22，当前相关购房政策请以实际为准） 搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息。

5.建筑物及附属设施的概念

建筑物及附属设施概念：

1、建筑物分为房屋和独立于房屋以外的建筑物

(1)房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。

(2)独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔等。

2、附属设施指与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备。

参照《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》第一条，关于房产的解释。

房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等、不属于房产.

参照《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》第二条，关于房屋附属设备的解释。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯，电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管，下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起；电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

扩展资料

参照《中华人民共和国物权法》第七十九条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

参照《中华人民共和国物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

参照《中华人民共和国物权法》第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

参照《中华人民共和国物权法》第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

参考资料来源：上海税务局 - 房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定

参考资料来源：鹤壁市公安局 - 中华人民共和国物权法

6.关于住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据,建设部颁布的行

第六章 物业服务第一节 物业服务内容与合同第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；注：以上的内容条款是说明了公共管网（你家的下水主管道，就属于公共管网）的维护维修是明确属于物业的责任。

第七章 物业的维护第三节 共用部位及共用设施设备的维护第八十一条 共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。注：以上的内容条款明确告诉你了主下水管道、门前污水井等都是属于公共设施，是公共管线 。

主下水管道是属于公共管线，是属于物业日常维护、维修范围之内的，若因为物业疏于防范检查，不定期疏通下水井，不定期检修下水主管线，所以你家的地板等物品的损失，应该由物业承担责任并赔偿损失，如果发现是因为楼上住户扔的东西造成了管道堵塞反水，就有楼上住户包赔损失。 可看一下当地的物业管理条例参考下。

随着社会的发展，人们对建筑物的品质要求越来越高，电梯、景观水系、景观灯等高能耗设施设备越来越多的出现在住宅物业。随之产生的公共能耗费用如何合理分摊成为物业管理企业和业主十分头疼的问题。

如何计算公共能耗，如何公平合理地分摊一直困绕着广大从业者。笔者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，对住宅公共能耗分摊方式进行了探索，试图找寻出相对公平，且相关合同主体都认为比较合理而乐于接受的方式。

分摊公共能耗费是业主义务何为“公共能耗”？公共能耗从表面上理解即业主共有的物业共用部位、共用设施设备产生的能耗。关于共用部位、共用设施设备的概念，此前有不少地方法规、部门规章做过定义。

而本次《物权法》中第六章“业主的建筑物区分所有权”为共用部位、共用设施设备的定义奠定了权威的法律基础。对建筑物区分所有权的理解对于“公共能耗”及分摊方式的理解起着重要的作用。

建筑物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。《物权法》关于建筑物区分所有权的概念采用了三元论说的观点，即专有所有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。

此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。《物权法》仅以建筑物的用途为分类标准，采用了举例的方式将专有部分提示为“建筑物内的住宅、经营用房等”。

“住宅”依其文意是指专供家庭、个人日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”指用于商业、工业、旅游、写字楼等经营性活动的房屋。

在立法未予明确的情况下，对建筑物是否属于专有部分的判断应结合理论上构成建筑物专有部分的要件，即符合以下三个条件的即可判断为专有部分：构造上的独立性；使用上的独立性；通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。[ Fr: ]综上所述，分摊公共能耗费是业主对建筑物专有部分以外的共有部分承担的一种义务。

[ Fr: ] 公共能耗的范围及特点 运用上述建筑物区分所有权的理论及《物权法》中的规定，我们可以认为，从广义而言，所谓“公共能耗”是指除区分所有权人专有部分自行消耗以外的，物业区域的所有能量消耗，这里面也包括物业管理企业的能量消耗。狭义理解，公共能耗是指在物业区域内，除构成物业服务费用部分之外的共用部位、共用设施设备所消耗的能量，本文中“公共能耗”的概念采用狭义的理解。

在物业服务实践中，产生公共能耗的设施设备主要包括电梯、中央空调、增压水泵、景观水系、景观照明系统等。“公共能耗”范围的界定主要是为负担该部分费用的主体提供依据。

公共能耗的特点首先表现为主体广泛性，即这部分消耗涉及的业主不是一个，否则就没有分摊的必要了；其次，“受益”主体的非排他性，这缘于建筑物区分所有权的规定，专有部分消耗或者为某一人或某一住户利益而消耗的能量就不应要求他人分摊。[ Fr: ] 负担原则及分摊方式[建筑物及其附属设施的费用包括修缮、管理、维护及保持其应具备的功用之费用，这里就包括公共消耗。

从《物权法》上述规定来看：负担公共能耗的基本主体是业主，这是因为一个物业区域的公共消耗，应该是为保证物业区域内全体或部分业主的利益而产生的耗费。若非如此，物业区域内的全体业主或部分业主就有权阻断该部分消耗，这是建筑物区分所有权之“共同共有”的本质。

因此，从负担主体这一角度而言，这是业主负担原则的肯定，也是“受益者分摊”的具体运用。对于特定的物业区域而言，制定合理的公共能耗费分摊方式显得非常重要。

[ Fr: ] 方式一：以建筑物专有部分面积分摊。此种分摊方法最大的优点在于简便易行。

因为每个业主的专有部分面积都是确定的，只要通过简单的计算就可以得出每个业主所需分摊的额度。这种分摊方法只强调“物业”的因素，而对于作为小区。

7.小区设施有相关规定吗

住宅区的配套设施和公共设施所有权主体是业主业主的法律责任也即义务。

按照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。业主的权利包括：1.依法享有对自己所拥有物业的各项权利；2.依法合理使用房屋本体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利；3.有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造；4.有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护；5.有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出；6.有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房？棚？等住宅区公用设施及公共场所？地？的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出；7.有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正；8.有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权；9.有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在三日内得到答复；10.有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目；11.有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚；12.有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会；13.有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见与建议；14.有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，可要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。