土地过户投资额度25%

1.转让土地使用权出资投资25%才可以吗

土地使用权作价入股是法律允许的。

并不是土地使用权可否作价入股，而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让，那么，就必须遵守《城市房地产管理法》有关25%投资比例的规定。

如果不是转让，那么当然也没有25%比例的限制。 按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。

某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。 因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25%投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。

实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。

2.有关土地使用权作价出资是否需要完成开发投资总额25%的问题

1、营业税：

不交：投资方参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为

交：与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳5%营业税。

2、土地增值税

不交：若接受投资的公司不是从事房地产开发，投资公司转让土地使用权（作价入股）可免征土地增值税；

交：若接受公司从事房地产开发：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

3、企业所得税

公司以土地使用权投资给接受投资公司，投资公司转让土地使用权应视同销售，应该缴纳企业所得税。根据《企业所得税法》第八条的规定，投资公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

4、印花税

从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳万分之五的印花税。

5、契税

对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳3-5%契税。

3.帮我解释一下转让建设用地使用权条件中必须投资达到25%和在剩余期

投资必须达到25%并不是很清楚，但是可以参见建设工程合同的相关规定，即施工单位必须在施工之前落实一定的资金，工期不足一年的需到位总资金的50%，工期长于一年的需到位30%，否则不允许领取施工许可证。

建设用地使用权条件应该是一样的意思，目的就是在于保证工程的正常运作和进行而对申请人进行了强制性的条件限制。至于剩余期限范围内转让是指原建设用地使用权人在取得建设用地使用权时有一定的使用年限。

那么该权利人在转让建设用地使用权时，他与第三人签订的转让合同约定的转让期限必须是在该期限的剩余期限内。比如甲取得建设用地使用权的期限是70年，经过5年后甲将该使用权转让给乙，那么双方约定转让的建设用地使用权期限（即乙能取得的期限）就只能少于或等于65年。

若超过部分则约定无效。

4.未符合投资开发金额25%的要求 能否进行公司分立

土地投资大于25%的规定源于：

中华人民共和国城市房地产管理法

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。”

分立新设公司承受原企业土地使用权和房屋权属的行为，不是出售资产，也不是土地换土地的交换行为，更不是无偿赠与行为，仅是法律形式上的资产转移，并未发生产权转让行为。

因此公司分立方式的土地获地不属于转让行为，可以忽视25%的规定。

注：详细情况咨询地方国土资源局，有存在冲突的可能。