物业前期介入费用法律法规

1.物业管理前期介入的法律依据是什么

一、物业管理前期介入主要是国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第三章的相关规定。

二、《物业管理条例》第三章相关内容

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

2.物业管理前期介入的法律依据是什么

一、物业管理前期介入主要是国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第三章的相关规定。

二、《物业管理条例》第三章相关内容

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

3.在建住宅小区物业前期介入费用应由开发公司承担还是物业公司自负,

你说的“前期介入费”具体是指什么费用？是前期的清洁、绿化、保安、工程产生的费用，还是配合开发商开盘、售楼、宣传产生的费用？

如果是前者，前期物业服务也是物业服务的一种，费用结算依照《前期物业服务合同》中约定的方式支付。如果没有签合同，开发商不愿给，你就认栽吧。

如果后者，一般物业和开发商之间自己协商决定。天下没有免费的午餐，一般都是由开发商支付相关费用的，但物业若要讨好一下地产也可以无偿提供，就看怎么想了。

4.物业前期介入费用应由谁来支付呢

今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。

这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。 购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

“之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种"不作为"也造成了小区"主人"的缺失。新《办法》中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。

”市住建委物业处处长于良告诉记者。 根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。

只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

政策影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。

而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

5.物业前期介入把握那些问题

早期介入应五个重点问题解答（每个物业人员应知应会）

1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

(1)应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

(2)要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

(3)对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

(4)工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

3、竣工验收与接管验收有何区别？

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

(1)性质不同。

竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

(2)在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。

竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用；

接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

(3)在两者中物业管理企业的参与职责不同。

竣工验收时，物业管理企业只是参加者；

接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？

要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电讯通；一平：场地平整），

也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。

新建房屋接管验收应提交的资料有：

(1)产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。

(2)技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。

5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；

接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。

6.物业服务企业在前期介入中,承担什么样的角色

建设部下发了《业主临时公约（示范文本）》（以下简称《公约》）和《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称《合同》），这两个示范文本完善和健全了物业管理法规规章体系，是对《物业管理条例》的进一步深入推行和细化，对规范物业开发企业和物业管理企业行为，引导和培养业主树立正确成熟的物业服务消费观，培育和谐的物业管理秩序具有重要的现实意义和深远的历史意义。

么，物业管理企业如何在前期介入阶段，运用好《公约》和《合同》两个示范文本呢？我结合达文物业的实践谈谈粗浅认识。 一、物业管理企业是相关法规的宣传员和辅导员 《物业管理条例》（以下简称《条例》）有关前期物业管理部分规定：建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

这一系列的条款是对房屋买受人知情权的保护，也是避免业主入住后因未履行应尽义务或违反公约而产生矛盾和纠纷的法律保障，是对业主、发展商及物业管理企业三方利益的法律保护。这些工作按规定是由发展商来做的，但是我们知道，以往发展商的工作重点都是放在了规划设计、开发建设和产品销售方面，同时由于缺少有效的监督机制，大部分发展商在与购房者签订购房合同时没有明确公示业主临时公约，有关物业管理接口工作还只停留在给物业管理公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，同时由于发展商的销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况的宣传也存在不实的现象，这就为业主与发展商及物业管理企业之间产生纠纷埋下了隐患。

对于购房者来说，他们大都把眼光投到房屋的质量、面积等问题上，对于今后将给他们提供服务的物业管理公司却了解甚少，对自己应该享有的权利和应当遵守的行为规范并不清楚，这就使得《条例》的贯彻和《公约》规范化执行难以落实。 那么，如何将《条例》中关于业主临时公约和前期物业管理的规定切实落到前期物业管理的工作中去呢？前期介入的物业管理企业要想避免出现此类纠纷，就必须扮演宣传员和辅导员的角色，对发展商加强物业管理法规的宣传，并向开发商明确要求公示所聘物业管理公司的收费标准和服务状况，并以合同形式加以保证，对实际操作进行细致的辅导和协助，协助发展商制订规范的《公约》。

房屋销售阶段的《合同》和《公约》等文件可以为日后的物业管理打下良好的基础。 二、物业管理企业是培养业主树立物业服务成熟消费观的引导者 现代城市生活的快节奏造成家居生活的封闭性和以自我为中心的独立性，人们一方面为缓解工作压力寻找情感寄托而改变着生活方式，另一方面又为来自社会和周围群体的不容和付出的成本而不悦。

那种希望享受到高质量的服务，却只想支付低廉费用的想法是不现实的，渴望无拘无束的生活，任意装修，随意娱乐，却又不想受到别人的干扰更是不现实的。《公约》正是对业主物业使用、物业维修养护及禁止行为做出了维护全体业主共同利益的明确约定，是业主自治的最高行为规则。

物业管理企业在前期介入中应该主动协助或“监督”发展商制订规范的《公约》，使《公约》条款和内容更加全面和细化，这样才有利于业主入住后更加清楚地知道哪些可为哪些不可为，哪些行为会受到物业管理公司的纠正和制止，哪些行为会因违反约定而导致其他业主的起诉。 我们可以看到《合同》示范文本中增加了四个附件，其中第四个附件是前期物业管理服务质量标准，它与前面的物业服务内容、服务费用以及费用支出内容构成合同的核心内容，也是业主最为关心的部分，《条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

这就要求物业管理企业在参与投标的活动中，要充分考虑物业服务价格与质量的综合优比，做到“质价相符”，不能片面压价，靠不切实际的承诺赢取中标，对业主造成高质低价的误导，而接管后却不能兑现承诺，最后导致业主对物业服务消费的错误理解。 三、物业管理企业是业主利益的维护者 由于《公约》是在业主买房前由发展商制订的，《合同》也是在业主买房前由发展商与物业管理公司签订的，因此业主会发出这样的疑问：物业管理公司会不会与发展商一起侵占业主的利益？这些矛盾的解决要靠物业管理行业自律、政府监督和业主消费知识的不断提高来逐步解决。

物业管理公司在前期介入中，在沟通协调发展商与业主之间的关系、维护广大业主切身利益方面发挥着重要作用。为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，《条例》规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移。

7.前期物业服务收费有没有标准规定

前期物业服务是开发商通过与物业服务企业签约的方式代位业主或业主大会授权其为业主提供物业服务的（因为业主大会未成立并未作出聘请决定），约定的物业服务项目、标准和收费标准受到有关法律法规和规定的规约。

国务院物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

各地房管部门一般会会同物价管理部门共同制定物业服务及收费标准的规约，按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价，别墅和非住宅物业一般依据市场协商价格。