预购商品房预告登记的法律法规

1.预购商品房合同备案登记 预购商品房预告登记 预购商品房所有权登记

预购商品房合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房所有权登记区别为：法律性质不同、实际功能不同、对象不同。

一、法律性质不同 1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。 2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。 二、实际功能不同 1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权。

2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记。 3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记为了预购商品房预告登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。

三、对象不同 1、预购商品房合同备案登记：预购商品房合同备案登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。 2、预购商品房预告登记：预购商品房预告登记是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

3、预购商品房所有权登记：预购商品房所有权登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。

2.商品房预售许可证的法律法规

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

3.房屋登记实务中预告登记的几种情形

预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

本条以列举和概括规定相结合的方式界定了预告登记制度的适用范围，即何种请求权可以依法进行不动产预告登记。据此规定，笔者认为对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。

《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”根据此规定，在实践中除了本条（一）、（二）、（三）款所列具体情形外，笔者对工作中接触到的“法律、法规规定的其他情形。”

如：合作联建房屋，集资建房，拆迁安置等能否进行预告登记浅析如下：一、合作联建房屋可以联建协议为依据进行预告登记。笔者所述的这种与建住房[2006] 196号《关于制止违规集资合作建房的通知》等相关文件所指不同，其基本形式为：某一宗土地使用权为两个以上自然人、单位或其他组织，其核发的建设手续与土地登记簿上记载的土地使用权人一致，（一般情况下，其土地使用权取得方式为出让）他们以民事协议约定如何共同出资修建并对将来建成后的房地产怎样经营管理或进行利益分配的行为。

在这种协议中，有一项重要内容：即以合作联建全体所有人为义务人，单独个体为权利人对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套（幢、层、间）房屋归谁所有。一般情况下，如果没有关于房屋分配的协议，则将来建成的房屋应根据《物权法》第一百零四条按照出资额确定按份共有比例，也就是说将来建成的房屋都应登记为所有合作联建人共有。

这将导致在管理、处置这些房屋时由于共有关系的存在而带来许多不便，这样的结果不利于发挥物的效用。合作联建各方以协议的形式来分配确认房屋的归属，并进行预告登记，笔者认为这样可以更有效地保护当事人各方的利益不受损害。

首先，这份协议满足“或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的法律规定；其次，预告登记后，单独个体作为物权的请求权人，可以保全将来的房屋不被协议的另一方或他人占有和处分.并可以因预告登记防止第三人的介入而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力；（这里不存在破产保护的效力，因为理论上不会产生或者产生了也不会对预告登记权利人造成影响。）

第三、预告登记后，由于各自向承建方结清所需要的建设费用，所以不存在协议双方之间的债权债务的问题。在这种情况下，预告登记的失效适用于《物权法》第二十条中：“或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

的规定。需要指出的是，有观点认为，我国预告登记制度的前提是由于权利人和义务人建立在债的基础之上，联建关系中，协议双方无债权债务基础关系，在此的债权债务关系是联建方与承建方，因此不能进行预告登记。

笔者认为，这是对我国预告登记制度的片面理解：1、从《物权法》关于预告登记的法律规定条文来看，设立预告登记的目的在于保障请求权人实'现将来物权，—而并非一定要存在债的基础法律关系为前提。2；联建协议中，联建各方其实存在互相的权利义务内容，联建协议中各方对联建房屋的建设、出资、管理、分配等基本内容约定了各方的权利义务，并非相互之间不存在权利义务。

3、联建方与承建方之间产生的债权债务是基于建设施工合同而产生的承揽法律关系，并不属于物权协议，不能与预告登记制度中的物权协议混淆。二、集资建房可以集资建房协议为依据进行预告登记。

笔者所述情形与《经济适用住房管理办法》第三十四条：“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。”规定的情形相似，其基本形式为：土地使用权人为单位，职工出资修建或购买房屋并与单位签订协议，约定对将来建成的房屋如何进行管理、分配等相关事宜的行为。

在这种协议中，也有一项重要的内容：即不管是职工出资修建或是购买，都将以单位作为义务人，职工作为权利人，对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套（幢、层、间）房屋归谁所有。笔者认为，这份协议同样满足《物权法》第二十条规定的条件，可以通过预告登记来保全将来发生不动产物权变动的请求权。

该协议对房屋归属的约定实质上与商品房买卖没有什么不同。并且，通过预告登记职工还可以保全房屋所有权登记的顺位不受侵犯以及在义务人即土地使用权人——单位陷于破产时对抗其。

4.预购商品房预告登记 是什么意思啊

“预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证（产权转移登记），为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。

意义：告诉别人，这房子，某人已经先买下了。今后该房屋如果发生产权纠纷或异议（例如一房两卖），房地产登记部门将以谁先登记归谁的原则处理。登记申请人是开发商和购房人。

拓展资料：

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

参考链接：预告登记 百度百科

5.物权法中预告登记的性质与预售登记的具体内容有那些

预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。

商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售进行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行为。可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

6.房产预告登记的法律根据

而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿.baidu。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分

以我国《民法通则》。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果：//g，买受人甲除拥有债法上的请求权外。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

|发布于2016-05-30 22:34