房地产投资基金实务

1.什么是房地产投资基金

从国际范围看，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产投资基金需要注意的地方：

1、房地产是不动产，资产跑不掉，所以每一分真正的投入都会固化为资产；

2、房地产行业是资金密集型行业，不太需要很多人，只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位，剩下的东西都可以外包。设计有设计院，施工有专门的施工单位，销售也有专门的团队。

3、房地产行业的财务比较简单，大项成本比较清晰。除了土地，建安，税费这3个模块是主要成本外，其他的例如开发商和项目商的人工成本，以及相关管理费等都是比例非常小的支出。

2.房地产基金的投资方式有哪些

房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。

1. 权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。

2. 抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。

3. 混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。

正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准；会设立专门的托管账户保障投资人资金安全；只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控；除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。

3.什么是有限合伙制房地产投资基金

一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有责任的合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。

在这种基金组织形式中，普通合伙人负责基金经营管理，并对基金债务承担无限责任；而有限合伙人拥有所有权而无经营权，也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券（包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等）和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业，除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时，可以进行适当融资，但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

4.房地产投资基金的基金专家

泰利·摩萨 -- IFMA董事

60年代美国诺特丹大学毕业，是著名地产金融家、投资银行家、著名营销学专家。曾在美林投资银行任投资经理，后来掌管由其祖父创办的摩萨房地产事业，管理地产信托、开发、营销和经营业务。泰利.摩萨以其在地产界的卓越经营业绩，曾被美国多个地产营销协会评过“年度营销名家”。他还是美国地产协会法律委员会的主席和俄亥俄州房地产经纪协会的主席。

王世豪 - 上海银行副行长，国内资深地产金融专家，新浪财经网的著名评论员。中国著名建筑专家房地产金融专家，教授博士生导师，在地产金融方面有多本专著。

郑晓军博士 –绿野资本集团董事局主席、资深投资银行家、实战型房地产金融专家、原北大纵横投资中心董事总经理

郑博士是德国柏林工业大学管理科学博士后、德国洪堡学者、中国科学院研究员、博士生导师、中国社会科学院兼职博士后导师、上海交通大学安泰管理学院兼职教授。

郑博士是国际著名的资本市场专家，对公司金融、房地产金融、私募基金管理、私募融资、反向并购上市等方面有很深的造诣，曾是国内著名的蓝海天使资本合伙人、北大纵横投资中心董事总经理、绿野资本集团中国区董事长兼房地产金融首席合伙人。

郑博士还是经验丰富的企业管理专家。郑博士曾是远大空调集团负责公司金融的执行副总裁，环球行者网络（WTN）的董事会主席兼CEO，上海中科移动通信科技有限公司董事会主席兼CEO。在此之前，郑博士曾担任阿尔卡特中国销售总监、阿尔卡特智能终端首席运营官。

作为专家嘉宾，郑博士曾参与过多档财经电视节目，如凤凰卫视一虎一席谈、第一财经波士堂、第一财经头脑风暴、东方卫视我为创业狂、贵州卫视论道、江苏卫视外企风尚、湖南卫视入世中国、ITV Asia 的 China Mobile Media等。

郑博士在旅游地产、现代农业地产等专业地产领域作过多项投资，对房地产金融、房地产投资基金、房地产投资咨询、房地产公司战略、房地产竞争战略、专业地产策划有较深的造诣。

张健先生 - 绿野资本集团首席顾问、绿野房地产金融首席合伙人、资深房地产金融专家。

张先生毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家顾问、上海房地产经理人联合会副主席、上海欧美同学会金融分会理事、澳大利亚房地产经济学会资深会员。在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。

张先生曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团、美国二十一世纪不动产和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位（包括房地产企业董事总经理、区域总经理、副总经理和首席金融专家）；多年来惠助国内外许多知名的房地产公司和投资者获得成功。在中国房地产投资、融资和战略咨询服务方面处于引导和领先地位。

张先生为世茂集团、万科集团、中华企业股份有限公司、中房集团上海公司、四川蓝光集团、沈阳玛利蓝集团、香港英皇集团、香港建设（控股）有限公司、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、麦格里银行、美国哥伦比亚大学、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。

张先生著有《中国房地产投资策略分析》、《房地产投资基金实务》、《房地产金融实务》、《房地产投资》和《房地产企业融资》六部专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产企业融资、房地产投资基金实务、我国房地产金融及其创新、房地产投融资和战略。

5.投资性房地产账务处理

1、：投资性房地产910万贷：银行存款910万2、2007年度计提折旧，借：其它业务成本55万贷：投资性房地产累计摊销 55万 [（910-10）/15/12*11]3、2007年取得租金收入，借：银行存款90万贷：其它业务收入90万4、2008年末此房地产的账面价值如下：账面原值为910万投资性房地产累计摊销贷方余额为115万[（910-10）/15/12*23]此房地产净值为795万5、收回此建筑物的分录如下：借：固定资产910 投资性房地产累计摊销175万贷：投资性房地产910 累计折旧175万。

6.如果买了一只基金一直不卖会怎么样

你好。你买基金只是一种投资方式，其实你无论投资基金，还是股票，还是房地产，或者是邮票，都存在投资风险。

只要是有风险的投资，就会有赚有亏。

左右你是赚钱还是亏钱的因素有很多。有宏观因素，比如通货膨胀，货币紧缩，政治变革等，也有微观因素，比如基金投资的策略，基金经理的操作方式。

如果你买一只基金，你可以获得如下收益：利息、红利、投机利差。

如果长期不卖基金，你会得到每年的利息、分红，但投机的利差或许是正数也可能是负数：

如果基金净值跌了，亏损大于你获得的利息和分红，那你将亏损。