从投资管理角度分析李嘉诚投资房地产

1.从投资管理的角度可将房地产投资风险有哪些

管理是指出租还是出售？

我先给你简单解释一下房地产投资：

第一，出租。

一般都以小户型公寓、住宅为主，投资小，只需百分之三十或五十的首付。

每个月的房租大可支撑月还款。一般回本能达到8%，就算是非常高的投资回报率。

另外一种是纯商业地产投资，主要指商铺、写字楼。

这种投资回报快，需要本金大，有些商铺回报率能达到10%以上。

第二，出售。

一般这种投资，都是在房市大环境不好的时候、这个楼盘刚开始筹建前期货款建房、刚刚开盘、前一个业主急需资金，均为抄底进入进行投资。待升值期过了，房价稳定了在进行转手争取差价，在转手之前也可以出租，争取收益。

第三，抵押。

房屋户籍入网后，可以进行抵押，把资金抽出来进行其他项目的投资。然后把房子出租，赚取租金收益。

风险就目前来看存在于超一线城市，入上海，北京，深圳，广州，香港。

二三线城市房价都趋于在一个相对稳定的区间里，不会有太大的风险。

房地产投资是就目前所有投资项目风险最小的。

如果害怕购入的房子卖不出去，可以选择当地大一点开发商，买70-90之间的户型，属于刚需范围。

这样，就可以把风险降到最低。

2.李嘉诚的投资理念是什么

香港有这样两个大享，一个连续减持，一个却还在一掷就是10个亿地增持；一个反复示警，一个则坚定不移地坚持唱多。他们就是分别据有香港首富前两把交椅的李嘉诚和李兆基。香港股市及其投资者陷入了不知该听从谁的迷惘。于是，有人忽发奇想：谁赚得多就听谁的，不就什么问题也没有了吗？

尽管这并不是一场从同一个起跑线开始的比赛，要想知道谁赚得多也并不容易，不过，由于他们的言行反映了两种殊途同归的思路，探究一下怎么赚钱至少可以让人们更具体地理解什么才是投资的硬道理。

对中国人寿的不同操作

单单就某一笔投资而言，谁比谁赚的钱多，本应该是可以算一算的。比如，当年李嘉诚和李兆基都认购过中国人寿，但在2005年禁售期一过，李嘉诚就在5块多钱的价位抛售手上一半的股份，赚了约3.7亿，回报率为40%。李兆基则一直持股至今。按中国人寿今年11月末的收市价42.4元计算，4年回报超过10倍。不过，这里所计算的只是他们在中国人寿H股发行时所认购的份额，加上后来的变量，情况就复杂得多了。其实，李嘉诚还在2003年12月按每股场外均价3.625 港元购入中国人寿4.284亿股，增仓数量是其后来所减持2.14亿股的一倍。换言之，李嘉诚的减持，实际上不过用相当于其增量部分一半的减持就收回了全部的增持成本，而且还凭空比其原有存量多出了50%的股份。假如李兆基后来对中国人寿未有其他的动作，那么，李嘉诚似乎要比李兆基多赚很多。但李兆基最近投入的10个亿，其中一部分也就是继续增持中国人寿。此前是否有过什么动作则从未告人。也就是说，他们在中国人寿上的账还远未到最后清算的时候呢！

一个减仓一个增仓

对某一阶段行情的投资，如果等到行情收尾，也不难分出高下。就眼前而言，李嘉诚不仅一再说A股有泡沫，就是港股和H股他也认为风险已大。出于落袋为安的考虑，从今年8月以来，他与减持中石油的巴菲特不约而同地采取了减持中资股的做法，并且一动手就是大手笔的连续减持，减持的重点分别为南航、中国远洋、中集海运等H股。据截至12月12日的统计，其套现的资金总额达近88亿港元之多。假如我们的讨论只是就事论事，而不去计较入市的先后和股票的异同，那么，到此为止，吃了个鱼身的李嘉诚赚得踏踏实实，应该是可以没有任何的遗憾的了。

而李兆基则于11月22日还在动用10多亿资金分段入市。李兆基虽然比李嘉诚可能还可以多吃一个鱼头，如果这个鱼头又尖又小，则非但食之无味，而且就怕嘴里还有倒钩。若非李兆基这样胆大，一般的人还真不敢轻易下口。

哪种理念和原则适合自己？

李嘉诚和李兆基都并不是只投资了一个中国人寿，李嘉诚和李兆基的投资也都不是参加一个有起止时间限制的模拟炒股大奖赛，而且，无论是李嘉诚还是李兆基，他们的钱也不是都投在了股市这一个篮子。问题的实质显然不在于算清楚谁比谁赚多或赚少，也不是唱空唱多的孰是孰非，而是他们的投资理念对于我们究竟有什么意义。而这种意义，对于经验和思路并不相同的人们来说，也不见得都是相同的。

李嘉诚的原则其实就是以过去的坐标为参照的一定的盈利目标。对于已经发生的投资来说，长期投资和短线投资这两种不同的方式，尽管有着时间长度上的区别，但在达到一定心理价位的时候就止赢，那是没有什么分别更没有什么可犹豫的。巴菲特抛售中国石油不就是对这种李嘉诚原则的一个最好的支持吗？见好就收，落袋为安，可以说是一个成熟的投资者保持金刚不败之身的最重要的秘诀。李嘉诚认为股价涨到一定程度会有风险的观点，应该说是很有道理的。

而李兆基的唱多和做多所基于的则是对未来的看好。他相信年底港股恒生指数会升至30000点的目标，明年农历年间会升到33000点的水平。目前看来，李兆基似乎过于乐观了一点，港股年内要达到他的目标已是难上加难，就连他自己本人最近也将上述两个目标分别延至了明年的春季和秋季。不过，富贵险中求，也是一个具有一定风险承受能力的投资者理所当然的追求。如果港股照目前这样的趋势A股化下去，那么，只要A股还有行情，港股和H股就不会没有前景，谁又能说李兆基的未来不会是一个又大又肥的大鱼头呢？

其实，任何一种投资之道，只有适合不适合自己的区别，并没有什么高下之分，也不可能有什么泾渭分明的比较。对于投资者来说，永远只有一个道理，那就是：赚钱就是硬道理。

3.李嘉诚创业分析管理学

从推销员到总经理“一个有信用的人，比起一个没有信用、懒散、乱花钱、不求上进的人，自必有更多机会。”

这是李嘉诚给年轻人的忠告，同时也是他的座右铭。一九四○年日军侵华，李嘉诚随父母从家乡潮州逃难到香港，当时他才十四岁。

李嘉诚的父亲本为教师，到香港后一时找不到工作，举家投靠家境颇为富裕的舅父庄静庵。可是不久父亲就患上了严重的肺病，临终时，他没有交代什么遗言，反而问李嘉诚有什么愿望。

李嘉诚当即承诺：“日后一定会令家人有好日子过。”父亲病逝后，作为长子的李嘉诚为养家糊口放弃学业，去一家钟表公司打工，之后又到一家塑胶厂当推销员。

李嘉诚深知，要想成为一个出色的推销员，首要是勤奋，其次是头脑灵活。在日后的推销生涯中，李嘉诚便充分发挥了这等“窍门”。

当其他同事每天只工作八小时的时候，李嘉诚就工作十六个小时，天天如是。李嘉诚对“打工”的看法是：“对自己的分内工作，我绝对全情投入。

从不把它视为赚钱糊口，向老板交差了事，而是将之当作是自己的事业。”就这样，李嘉诚只花了一年时间，业绩便超越其他六位同事，成为全厂营业额最高的推销员。

他当时的销售成绩，是第二名的七倍。十八岁的他受到老板的赏识，被擢升为部门经理。

一年后，他当上了销售公司总经理。李嘉诚的快速擢升还有一段插曲：他在厂里当销售员时，再忙也要到夜校进修。

他在会考合格后打算去读大学，老板为挽留这个人才，便索性把他提升到总经理的岗位上了。 “长江”最初的风波经过这短短一役，李嘉诚开始估量自己的实力，他相信若自立门户，成绩可能更好。

一九五○年，二十二岁的李嘉诚终于辞去总经理一职，尝试创业。当时，李嘉诚的资金十分有限，两年多来的积蓄仅有七千港元，实不足以设厂。

他向叔父李奕及堂弟李澍霖借了四万多元，再加上自己的积蓄，总共五万余港元资本，在港岛的皇后大道西，开设了一家生产塑胶玩具及家庭用品的工厂，并取荀子《劝学篇》中“不积小流，无以成江海”之意，将厂名定为“长江”。起初，李嘉诚只知不停地接订单及出货，忽略了质量控制，致使产品愈来愈粗劣。

结果不是延误了交货时间，就是引起退货并要赔偿，工厂收入顿时急跌。加上原料商纷纷上门要求结账还钱，银行又不断催还贷款，“长江”被逼到破产的边缘。

这使李嘉诚明白自己实在是操之过急，低估了当老板的风险。如何才能挽救绝境中的长江塑胶厂？李嘉诚靠的还是“信义”二字——与客户有信，与员工有义。

他召集员工大会，坦言自己在经营上的失误，衷心向留在厂里的所有员工道歉，同时还保证，一旦工厂可以度过这段非常时期，随时欢迎被辞退的工人回来上班。之后，李嘉诚穿梭于众多银行、原料供应商及客户之间，逐一赔罪道歉，请求他们放宽还款期限，同时拼尽全力，为货品找寻客户，用蚀本价将次货出售，筹钱来购买塑胶材料和添置生产机器。

到一九五五年，高筑的债台终于拆掉，业务渐入佳境，没多久还开设了分厂。一九五七年初的一天，李嘉诚阅读新一期的英文版《塑胶》杂志，偶然看到一小段消息，说意大利一家公司利用塑胶原料制造塑胶花，全面倾销欧美市常这给了李嘉诚很大灵感。

他敏锐地意识到，这类价廉物美的装饰品有着极大的市场潜力，而香港有大量廉价勤快的劳工正好用来从事塑胶花生产。他预测塑胶花也会在香港流行。

李嘉诚抓紧时机，亲自带人赴意大利的塑胶厂去“学艺”，在引入塑胶花生产技术的同时，还特意引入外国的管理方法。返港后，他把“长江塑胶厂”改名为“长江工业有限公司”，积极扩充厂房，争取海外买家的合约。

在“长江”的客户中，有个美籍犹太人马素曾订了一批塑胶产品，打算运到美国销售，后来不知何故临时取消合同。李嘉诚并没有要求赔偿，他对马素说：“日后若有其他生意，我们还可以建立更好的 关系。”

马素深感这位宽厚的年轻的创业者，是个可做大事的人，于是不断向美国的行家推销“长江”的产品。自此，美洲订单如雪片般飞来。

李嘉诚由此进一步感悟“吃亏是福”的道理。 投资房地产业创业五年后，“长江”逐渐成为全世界数一数二的大型塑胶花厂。

李嘉诚被行内人士冠以“塑胶花大王”的雅号。而李嘉诚租用的那所厂房的业主也趁机把租金大幅度提高，这反而促成了李嘉诚自建物业的决心。

一九五八年，他投得北角英皇道的地皮，兴建一幢十二层高的工业大厦，留下数层自用，把其余的单位出租。大厦落成后，香港物业价格随即大升。

李嘉诚发觉房地产大有可为，于是开始部署把资金投放到地产市常六十年代中期，香港的房地产经历一场狂炒后，一落千丈。李嘉诚独具慧眼，认为土地价格将会有再度回升的一天，决定实行“人弃我缺的策略，用低价大量收购地皮和旧楼，在观塘、柴湾及黄竹坑等地兴建工厂大厦，全部用来出租。

不出三年，果然风暴平息，大批当年离港的商家纷纷回流，房产价格随即急涨。李嘉诚趁机将廉价收购来的房产高价抛售获利，并转购具有发展潜力的楼宇及地皮。

这次他的策略是只买不卖，全都用来兴建楼宇。七十年代初，他已拥有楼宇面积共达六百三十万平方英尺，出。

4.李嘉诚有哪些投资理财原则呢

一、不赚最后一个铜板原则 李嘉诚目前出售的香港和内地的资产多为地产，原因便在他已经看到了香港、内地楼市已经产生很大泡沫。

就是最后那分钱，要很小心。他说：现在内地房地产价格的确涨得太高，一般老百姓买不到，投资地产的公司也有危险。

而香港地价高，已看到不健康的趋势。 二、低负债率原则 李嘉诚做生意非常谨慎。

他说，“我们是一家小心经营的公司，长江实业今天的负债比例是4%，和记黄埔是21%。这是我做生意的原则，对于债务和贷款问题要非常小心处理，如履薄冰。”

三、分散投资原则 多元化投资一定是李嘉诚的一大原则。 首先，地域上的分散投资大家都看到，在行业上，李嘉诚更是涉及零售、地产、港口、科技、化妆品等许多行业。

让他考虑多元化的直接原因无疑是香港城市的市场容纳力问题。香港市场已无法容纳更多。

他说：“集团多年来已尽量控制。30年前，集团的香港员工有三万多，外国的则只有一半；现在全球二十六万多名员工，香港仍维持三万多，相差7倍。

” 四、对现金流高度在意原则 李嘉诚经常说的一句话是：“一家公司即使有盈利，也可以破产，一家公司的现金流是正数的话，便不容易倒闭。”据悉，他永远采纳极为保守的会计方式，如收购赫斯基能源公司之初，他便要求开采油井时，即使未动工，有开支便报销？？这种会计观念虽然会在短期内让财务报表不太好看，但能够让治理者有更强烈的意识，关注公司的脆弱环节。

五、关心政治原则 李嘉诚说，我没有参与政治，但我关心政治，政治跟经济根本是手和脚的关系，假如两者背道而驰，是难以处理的。在谈到内地房地产时，他说，内地政府部门都说要对房地产进行打击，价格太高。

不听他们的话，还可以听谁的话？ 六、不疾而速、无为而治原则 李嘉诚此前曾提到自己的经商之道。 “好谋而成、分段治事、不疾而速、无为而治”。

这从他平静的表现中或许可以看得到。李嘉诚的平静让人印象深刻。

他能保持一直语速平缓，声调平和，他说，我一直都很冷静。如果认识儒、释、道的精粹，便会明白人生很短，不应浪费时间去理会这些事情，应从正途去做对的事。

七、个人角色治理原则 李嘉诚说，如果真的要写墓志铭，他会选择一直支持我每天充满斗志的两句话：建立自我，追求无我。建立自我部分应该就是个人角色的治理。

或许本质而言，李嘉诚的全部独特之处，正系于其永远懂得把握角色变更的时机和方法。在一次演讲中，他谈及个人治理的艺术，就是应在人生不同的阶段不停反思自问：“我有什么心愿？我有宏伟的梦想，我懂不懂得什么是克制的热情？我有拼战命运的决心，我有没有面对恐惧的勇气？我有信息有机会，有没有有用智慧的心思？我自信能力天赋过人，有没有面对顺流逆流时懂得适如其分处理的心力？” 八、爱国原则 李嘉诚说，我深爱自己的国家和民族，家在香港。

对我来说，长和系的基地在香港，我绝不会迁册。 九、回报社会原则 李嘉诚说，有能力的人，要为人类谋幸福，这是“任务”。

他说自己把基金会视作自己第三个儿子，全心全意爱护他，给他分配财产。李嘉诚还回应了之前汕头大学捐款未到位的回应。

他说，汕头大学成立至今三十多年来，我坦然面对任何困难甚至是忍受屈辱，对汕大也不离不弃。 。

5.财务管理专业,案例分析, 1,李嘉诚的经营理念及其合理性 2,从巴

李嘉诚的经营理念 ——“诚赢天下” 1、做事先做人，会做人才能成大事； 2、诚赢天下，要立事先立信； 3、善谋人脉，人脉决定财脉，财脉决定命脉； 4、第一要有志，第二要有识，第三要有恒； 5、年轻人，要把吃苦当成吃补； 6、人家做8小时，我就做16小时； 7、成功10%靠运气；90%靠勤奋。

= 在李嘉诚的这七条理念中我们可以看出李先生对于诚信的看重。 身不正，不足以服；言不诚，不足以动。

以信论商，诚赢天下。 “信”不成人不立。

由此可见，诚信是人立足的根本。案例1： “股神”巴菲特的6大投资良策巴菲特创造了前无古人的投资成绩，他的投资成绩每年平均复息增长24%，保持达三十多年之久。

假如你在1956年将一万美元交给他，今天这笔钱已超过一亿四千万，当中已扣除了所有税收和有关一切的交易费用。二十多年来，由巴菲特主持的投资，有二十八年成绩跑赢标准普尔五百（S&P 500）指数。

大家不要以为标普表现不济，事实上该指数过去的回报，保持在10%左右复息增长，这个投资成绩比很多基金的表现还要优胜；对大部分投资者来说已是非常满意的数字了。但是巴菲特的表现，抛离标普五百一倍半在增长，真令人惊讶！真令人佩服。

现在巴菲特的投资王国以股票形式在纽约交易所挂牌，名为巴郡哈撒韦（Berkshire Hathaway），是全世界以每股计最贵的股票，时值每股美元七万五千左右。不少人以拥有巴菲特的股票为身份的象征，以每年春天能前往奥马哈开股东大会为乐，以每年巴菲特有份撰写的年报为投资界的“圣经”。

所以，巴菲特是世上最成功的投资者，股神之称，实至名归。比起很多著名甚至取得诺贝尔奖的投资理论，如随机漫步理论（random walks）、有效市场假设（the effcient market hypothests）和资本产定价（capital assets pricing model）等学说，股神的投资理论要简单得多，而且多了些实用性，其精髓在于挑选优良及价值（value）的股票买入（buy），然后长期持有（hold）。

一、集中投资：巴菲特的意见是把注意力集中在几家公司上，合理的数目是十至十五间。如果投资者的组合太过分散，这样反而会分身不暇，弄巧反拙。

巴菲特认为要选出最杰出的公司，精力应用于分析它们的经济状况和管理素质上，然后买入长期都表现良好的公司，集中投资在它们身上。对于分散投资，股神说：“分散投资是无知者的自我保护法，对于那些明白自己在干什么的人来说，分散投资是没什么意义的。”

二、挑选价值股，不懂永不做：巴菲特的投资成绩，在1999/2000年度一度落后于大市，当时由于股神表示不懂科网、不懂电脑软件的未来发展和不懂半导体是什么而拒绝买入高科技股。有人更以此攻击股神，“老态龙钟”、“与时代脱节”和“风光不再”等等的评语都套用在他身上。

结果随着科网泡沫的爆破，再次证明股神是对的，这说明了股神只会买入自己能够了解的公司股票。 三、战胜心魔，理性投资：很多研究都指出，决定一个投资者成败的关键之一是性格。

股神的心得是战胜自己内心的恐惧和贪婪。在经过深入了解和研究后，找到了买入股票的真正价值后，就不要理会它短期的价格波动。

因为市场上充斥着太多不理性的投资者。远离市场（纽约）是股神的选择，这是为了“旁观者清”。

巴菲特的理论是：“设法在别人贪心的时候持谨慎恐惧的态度，相反当众人都小心谨慎时，要勇往直前。”事实上，短线的股价经常都不可理喻。

3，可分散风险和不可分散风险，现实中的体现多元化经营的陷阱何在：（一）多元化生产经营的理论基础多元化经营实际上是证券投资组合理论 在生产经营活动中的应用，因而，证券投资组合理论是多元化经营的理论基础。 证券投资组合理论认为，金融资产投资组合可以由一种以上的金融证券构 成。

投资人可以通过持有多种不同证券的方式，将隐含在个别证券中的风险分散 掉，但存在于证券与证券之间的共同风险则无法分散。通过多角化投资来分散的 个别证券风险，称为可分散风险（或非系统风险）。

至于那些无法用多角化投资分 散的风险，称为不可分散风险（或系统风险）。当这一原理应用到企业生产经营活 动时，即为企业的多元化经营活动。

然而，证券组合投资具有其特定的条件，如果不加分析地盲目应用，必然陷 入多元化经营的陷阶一丧失核心竞争能力、资金短缺和协调困难、财务失控。 （二）多元化经营与核心竞争能力的矛盾 运用证券投资组合理论进行分散风险的要点之一在于，只有非完全相关的 证券所构成的投资组合方可分散部分投资风险。

这项原理应用于生产经营活动时， 就要求企业在一定程度上放弃部分原有业务（甚至可能是核心业务）的基础上从 事与原有业务不相关的陌生业务。可满足这一要求的结果有时不仅不能降低风险， 反而会把原来的竞争优势丧失殆尽。

这与多元化经营的目的相矛盾。 在企业的发展过程中，利润、市场份额、竞争优势、核心能力等因素中， 对企业影响最深远的是核。

动竞争能力，即企业面对市场变化作出反应的能力。 企业核心能力是企业的一项竞争优势资源和企业发展的长期支撑力。

它可能表现 为先进的技术，或一种服务理念，其。