五星级酒店投资测算财务模型

1.怎么做酒店的财务报表

数据的口径应该一致，半年报应该与半年报数据对比。

年报应该与年报对比。应该使用合并报表。

如有两家公司在某一会计年度实现的利润总额正好相同，但这是否意味着它们具有相同的获利能力呢？答案是否定的，因为这两家公司的资产总额可能并不一样，甚至还可能相当悬殊。再如，某公司2000年度实现税后利润100万元。

很显然，光有这样—个会计数据只能说明该公司在特定会计期间的盈利水平，对报表使用者来说还无法做出最有效的经济决策。但是，如果我们将该公司1999年度实现的税后利润60万元和1998年度实现的税后利润30万元加以比较，就可能得出该公司近几年的利润发展趋势，使财务报表使用者从中获得更有效的经济信息。

如果我们再将该公司近三年的资产总额和销售收入等会计数据综合起来进行分析，就会有更多隐含在财务报表中的重要信息清晰地显示出来。可见，财务报表的作用是有一定局限性的，它仅能够反映一定期间内企业的盈利水平、财务状况及资金流动情况。

报表使用者要想获取更多的对经济决策有用的信息，必须以财务报表和其它财务资料为依据，运用系统的分析方法来评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及资金流动情况。据以预测企业未来的经营前景，从而制定未来的战略目标和作出最优的经济决策。

为了能够正确揭示各种会计数据之间存在着的重要关系，全面反映企业经营业绩和财务状况，可将财务报表分析技巧概括为以下四类：横向分析；纵向分析；趋势百分率分析；财务比率分析。 一、财务报表分析技巧之一：横向分析 横向分析的前提，就是采用前后期对比的方式编制比较会计报表，即将企业连续几年的会计报表数据并行排列在一起，设置“绝对金额增减”和“百分率增减”两栏，以揭示各个会计项目在比较期内所发生的绝对金额和百分率的增减变化情况。

下面，以abc公司为例进行分析（见下表）。 比较利润及利润分配表分析： abc公司比较利润表及利润分配表 金额单位：元 项目 2001年度 2002年度 绝对增减额 百分率增减额（%） 销售收入 7655000 9864000 2209000 28.9 减：销售成本 5009000 6232000 1223000 24.4 销售毛利 2646000 3632000 986000 37.7 减：销售费用 849000 1325000 476000 56.1 管理费用 986000 103000 217000 22.0 息税前利润（ebit） 811000 1104000 293000 36.1 减：财务费用 28000 30000 2000 7.1 税前利润（ebt） 783000 1074000 291000 37.2 减：所得税 317000 483000 166000 52.4 税后利润（eat） 466000 591000 125000 26.8 年初未分配利润 1463000 1734100 271100 18.53 加：本年净利润 466000 591000 125000 26.8 可供分配的利润 1929000 2325100 396100 20.54 减：提取法定盈余公积金 46600 59100 12500 26.8 提取法定公益金 23300 29550 6250 26.8 优先股股利 现金股利 125000 150000 25000 20.0 未分配利润 1734100 2086450 352350 20.32 ①2002年度，abc公司的销售收入比上一年度增长了2209000元，增幅为28.9%。

②abc公司2002年度的销售毛利比2001年度增加了986000元，增幅达37.7%。这意味着公司在成本控制方面取得了一定的成绩。

③2002年公司的销售费用大幅度增长，增长率高达56.1%。这将直接影响公司销售利润的同步增长。

④abc公司2002年度派发股利150000元，比上一年增加了20%。现金股利的大幅度增长对潜在的投资者来说具有一定的吸引力。

二、财务报表分析技巧之二：财务报表纵向分析 横向分析实际上是对不同年度的会计报表中的相同项目进行比较分析；而纵向分析则是相同年度会计报表各项目之间的比率分析。纵向分析也有个前提，那就是必须采用“可比性”形式编制财务报表，即将会计报表中的某一重要项目（如资产总额或销售收入）的数据作为100%，然后将会计报表中其他项目的余额都以这个重要项目的百分率的形式作纵向排列，从而揭示出会计报表中各个项目的数据在企业财务报表中的相对意义。

采用这种形式编制的财务报表使得在几家规模不同的企业之间进行经营和财务状况的比较成为可能。由于各个报表项目的余额都转化为百分率，即使是在企业规模相差悬殊的情况下各报表项目之间仍然具有“可比性”。

但是，要在不同企业之间进行比较必须有一定的前提条件，那就是几家企业都必须属于同一行业，并且所采用的会计核算方法和财务报表编制程序必须大致相同。 仍以abc公司的利润表为例分析如下： ①abc公司销售成本占销售收入的比重从2001年度的65.4%下降到2002年度的63.2%。

说明销售成本率的下降直接导致公司毛利率的提高。 ②abc公司的销售费用占销售收入的比重从2001年度11.1%上升到2002年度的13.4%，上升了2.3%。

这将导致公司营业利润率的下降。 ③abc公司综合的经营状况如下：2002年度的毛利之所以比上一年猛增了37.3%，主要原因是公司的销售额扩大了28.9%，销售额的增长幅度超过销售成本的增长幅度，使公司的毛利率上升了2.2%。

然而，相对于公司毛利的快速增长来说，公司的净利润的改善情况并不理想，原因是销售费用的开支失控，使得公司的净利润未能与公司的。

2.如何做好酒店投资可行性研究

1. 你了解当前酒店行业发展趋势吗？全国四星酒店自2006年至2009年呈现年增长幅度逐渐下滑的态势，而于2011年首次出现负增长。

全国三星级市场供给变化与四星级市场相似，分别于2008、2011、2012、2014年出现负增长率，尤其是在2011年出现了大规模供应量减少的情况。三、四星级酒店市场之所以出现这种现象，除受到来自经济型酒店的冲击，中端连锁酒店的迅速扩张和不断增长，也是其受到影响的原因。

2. 酒店投资回报如何？经济、中端品牌酒店大多是改造物业，投资回报周期在4-5年，按月回收。内部收益率在20%-25%之间，高于普遍的民间金融回报率，而风险则远小于民间金融。

高端档次酒店大多是新建物业，投资回报周期在15年左右，内部收益率正常锁定在3%左右。3. 结合投资预算，你想做怎样的产品？经济、中端酒店多为改造物业，因此通常按每间房改造装修成本预估投资费用；高档酒店多为新建物业，因此通常按单方造价来预估投资费用。

4. 你有合适的物业吗？产权性质|无论这个物业是你购置自持的，还是租赁来的，物业性质得符合做酒店的要求。通常，产权性质分商业、住宅、工业和综合。

只有商业性质和综合类里面的商业性质可以作为酒店经营。（这一点，一定要注意，不然如果花钱装修好了，办不出消防证、营业执照，酒店就无法合法运营，钱就白投啦！）如果物业是租赁来的，还要注意租赁期限应至少在8年以上（为了确保投资回报利益最大化）。

物业面积多大|如果你决定自行运营管理，则几乎没有面积限制。只要后期的财务测算还算理想，几间房的客栈、民宿开起来也是没问题的；如果你投资的酒店项目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于规模效应，经济品牌体量要求的浮动区间是2500-8000平米，中高档品牌3000-15000平米，5星档次的体量可超过15000平米。

其它硬件要求|如果项目是要加盟酒店品牌，物业条件方面可能还会有一些别的硬性要求，包括客房暗房数量（如有较多，可否开天井）、独立电梯、大堂面积、公区功能配套、停车等。5. 在这个地段开酒店，能有生意吗？客源消费水平及临近度|物业所在的城市能级、商圈是否发展成熟、周边写字楼数量、大学城高校级别及数量、距离主要交通枢纽（譬如火车站、机场、地铁口等）和主要景点的车程、购物娱乐消费是否方便等，这些因素都决定着你的酒店档次定位，以及是否能吸引足够客源入住。

同区域现有竞争对手实现的房价和出租率水平|市场情况一定程度反映了市场承载力，而你的产品与潜在竞争对手的差异化程度更决定了你的产品未来定价和出租率预测。管理团队经验是否丰富|连锁酒店的运营团队相较单体酒店的运营团队更加稳定，也有更完善的管理培训体系，对运营成果有保障。

6. 如果选择品牌加盟，我该关注什么？在预算许可和对意向品牌认同的前提下，不要简单拿各品牌的特许费、管理费、装修费用作为你决策的唯一依据，重点还是要看项目的回收期、投资回报率以及现金流。当物业各项条件（面积、租金、免租期等）确定时，做经济品牌好还是中端品牌好，可以把各项运营条件都带入，用经济酒店的财务模型和中端酒店的财务模型结果做对比。

有时，中端品牌实现的投资回报期比经济品牌实现的投资回报年限短，时间差距在1年以内；有时会反过来，但不能否认，中端品牌财务模型下算出的累计现金流会是2.5-3倍。具体情况还需具体分析，但这个规律在1-3线城市尤为明显。

3.投资一家五星级酒店总投资额为 25000万元

对于那个资本化率不太了解，另外，你这个酒店投资包括土地吗？如果包括，那么你对这块土地的使用权限是多久？一般土地的增值是比较高的，假如先不考虑这些那么你可以这样算：25000*(1+4%)的11次方，然后得到的这个价格相当于25000万的现值，然后用25000*(1+6%)*11这个是你25000万存在银行11年所能得到的本息。

这样一比较你可以看看到时候你最少要什么样的销售价格。但是考虑的因素绝对不止这些，还有折旧，另外我对于你所提供的这个银行利率表示疑问，据我的了解我国长期个人定存的最长年限好像是5年，你这个利率是从哪得来的。

4.怎么做酒店的财务报表

（一）资产负债表编制说明 1.本表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

2.本表“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入本表“年初数”栏内。

3.本表“期末数”各项目的内容和填列方法： （1）“货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列。

（2）“短期投资”项目，反映企业购入的各种能随时变现、并准备随时变现的、持有时间不超过1年（含1年）的股票、债券和基金，以及不超过1年（含1年）的其他投资，减去已提跌价准备后的净额。本项目应根据“短期投资”科目的期末余额，减去“短期投资跌价准备”科目的期末余额后的金额填列。

企业1年内到期的委托贷款，其本金和利息减去已计提的减值准备后的净额，也在本项目反映。 （3）“应收票据”项目，反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。

本项目应根据“应收票据”科目的期末余额填列。已向银行贴现和已背书转让的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在会计报表附注中单独披露。

（4）“应收股利”项目，反映企业因股权投资而应收取的现金股利，企业应收其他单位的利润，也包括在本项目内。本项目应根据“应收股利”科目的期末余额填列。

（5）“应收利息”项目，反映企业因债权投资而应收取的利息。企业购入到期还本付息债券应收的利息，不包括在本项目内。

本项目应根据“应收利息”科目的期末余额填列。 （6）“应收账款”项目，反映企业因销售商品、产品和提供劳务等前应向购买单位收取的各种款项，减去已计提的坏账准备后的净额。

本项目应根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计，减去“坏账准备”科目中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。 如“应收账款”科目所属明细科目期末有贷方余额，应在本表“预收账款”项目内填列。

（7）“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项，减去已计提的坏账准备后的净额。本项目应根据“其他应收款”科目的期末余额，减去“坏账准备”科目中有关其他应收款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

（8）“预付账款”项目，反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计填列。

如“预付账款”科目所属有关明细科目期末有贷方余额的，应在本表“应付账款”项目内填列。如“应付账款”科目所属明细科目有借方金额的，也应包括在本项目内。

（9）“应收补贴款”项目，反映企业按规定应收的各种补贴款。本项目应根据“应收补贴款”科目的期末余额填列。

（10）“存货”项目，反映企业期末在库、在途和在加工中的各项存货的可变现净值，包括各种材料、商品、在产品、半成品、包装物、低值易耗品、分期收款发出商品、委托代销商品、受托代销商品等。本项一目应根据“物资采购”、“原材料”、“低值易耗品”、“自制半成品”、“神存商品”、“包装物”、“分期收款发出商品”、“委托加工物资”、“委托代销商品”、“受托代销商品”、“生产成本”等科目的期末余额合计，减去“代销商品款”、“存货跌价准备”科目期末余额后的金额填列。

材料采用计划成本核算，以及库存商品采用计划成本或售价核算的企业，还应按加或减材料成本差异、商品进销差价后的金额填列。 （11）“待摊费用”项目，反映企业已经支出但应由以后各期分期摊销的费用。

企业租入固定资产改良支出、大修理支出以及摊销期限在1年以上（不含1年）的其他待摊费用，应在本表“长期待摊费用”项目反映，不包括在本项目内。本项目应根据“待摊费用”科目的期末余额填列。

“预提费用”科目期末如有借方余额，以及“长期待摊费用”科目中将于1年内到期的部分，也在本项目内反映。 （12）“其他流动资产”项目，反映企业除以上流动资产项目外的其他流动资产，本项目应根据有关科目的期末余额填列。

如其他流动资产价值较大的，应在会计报表附注中披露其内容和金额。 （13）“长期股权投资”项目，反映企业不准备在1年内（含1年）变现的各种股权性质的投资的可收回金额。

本项目应根据“长期股权投资”科目的期末余额，减去“长期投资减值准备”科目中有关股权投资减值准备期末余额后的金额填列。 （14）“长期债权投资”项目，反映企业不准备在1年内（含1年）变现的各种债权性质的投资的可收回金额。

长期债权投资中，将于三年内到期的长期债权投资，应在流动资产类下“1年内到期的长期债权投资”项目单独反映。本项目应根据“长期债权投资”科目的期末余额，减去“长期投资减值准备”科目中有关债权投资减值准备期末余额和1。

5.关于"5星级酒店"的商业计划书

AA5星级酒店商业计划书（纲要） 1。

摘要 1。1。

项目公司 1。2。

市场营销 1。3。

营运与管理 1。4。

投资与财务 2。 项目规划 2。

1。 酒店位置及现状 2。

2。 许可经营及法律文件 2。

3。 项目总体规划 2。

3。1。

酒店大堂 2。3。

2。 餐厅 2。

3。3。

客房 2。3。

4。 娱乐中心 2。

3。5。

会议设施 3。环境评估 3。

1。 区位优势 3。

1。1。

自然情况 3。1。

2。 城市功能区划 3。

1。3。

气候特点 3。 1。

4。 交通情况 3。

1。5。

独特区位优势 3。2。

区域经济 3。3。

旅游资源 4。 酒店行业概况 4。

1。 酒店业概况 4。

1。1。

我国星级酒店数量、结构及分布 随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分-酒店业也得到了迅猛的发展。 有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2002年一直保持着超过10%的增长率，至2002年我国星级饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4。

1所示。 从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。

从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9%，三星级酒店约占酒店总数量的32%，一星、二星中低档酒店约占酒店的60%；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39%。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。

4。 1。

2。 我国星级酒店行业景气情况 由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。

由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至1998-2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52%左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998-2001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。 我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4。

2。 国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60%，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60%，还远低于1992年接近95%的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90%的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。

从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。

4。1。

3。 我国星级酒店经营情况 从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重。

造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62%，而在全国星级酒店中有67%是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。 这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。

根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。 4。

2。 酒店业经济特点 4。

2。1。

属于资本密集型和劳动密集型行业 兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。 酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。

4。2。

2。 对经营管理的要求高 星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。

4。3。

酒店业发展趋势 4。3。

1。 旅游行业整体发展趋势预测 酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。

我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10%以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收。

6.现在投资一家五星级酒店大概需要多少资金

这个问题太笼统了，做酒店投资是一个系统问题，需要有一些基础数据才能测算。

我在这里先做一些前提限定，仅供参考。其中，基础数据假设如下：4层酒店，建筑面积4000平，单层1000平，共设置80间客房。

下面，采用较高标准（五星级及以上）进行投资测算：一、建设期1、建安成本：单方8000-10000元，此处取1w*4000=4000万；2、其他配套：停车场20万+员工宿舍20万+设备用房及仓储等10万；3、酒店周边景观及市政管网施工：100万。4、设计费：200万。

5、开办费：200万。综上，建成开业成本大约在4550万左右。

二、运营期经营较好的五星酒店利润率可达60%左右、入住率在50以上，这样的话，按单价客房定价在800元（一线城市水平），每年的运营成本为（1-60%）*800*80*365*50%=467万。还有一些不可预计支出项。

7.财务预测的模型是什么样的

财务预测模型通常分为：1。

假设前提；2。计算页及结果页。

财务预测的目的就在在于公司在制订财务政策、重大财务决策、融资计划、一般性财务分析以及未来的财务情况。

公司财务政策主要包括：（1）信用政策；（2）存货储备及流动占用；（3）固定资产建设及购买；（4）成本削减计划及措施；（5）融资计划及融资成本分担。 公司在制订各项财务政策时，需要分析各项政策对于未来财务情况的影响程度，从而确认各项财务政策变化对于公司未来财务的影响程度，通过这种比较我们可以清晰地了解公司政策变化在财务上的影响。

在财务预测模型的设计图上，假设前提通常包括：销售收入、销售成本、销售费用、管理费用、其他费用等。 通过模型自动的计算就可以得出存货，应收账款、应付账款、银行存款、债务、预提费用等。

最后的结果是三个报表、资产负债表、损益表、现金流量表。 倘若公司需要对关键业绩指标进行预测，也可以在该预测模型中进行设计，一般可以添加下列内容：关键业绩指标（关注财务指标）；管理决策模型，（如成本决策、保本点预测、信用分析、流动资金预测、企业经济增长预测等）；预算比较，通过计划预测数据和实际执行数据的比较，确认差异及差异形成的原因。

8.【财务管理计算题某公司拟为某大型投资项目筹资10亿元.经董事会决

第一题：（1）第一年折旧=（800-50）*(5/15)=250万 第二年折旧=（800-50）*(4/15)=200万 第三年折旧=（800-50）*(3/15)=150万 第四年折旧=（800-50）*(2/15)=100万 第五年折旧=（800-50）*(1/15)=50万 （2）第1年净利润=（650-250-250）*(1-25%)=112.5万 第2年净利润=（650-250-200）*(1-25%)=150万 第3年净利润=（650-250-150）*(1-25%)=187.5万 第4年净利润=（650-250-100）*(1-25%)=225万 第5年净利润=（650-250-50）*(1-25%)=262.5万 （3）第1年净现金流量=112.5+250=362.5万 第2年净现金流量=150+200=350万 第3年净现金流量=187.5+150=337.5万 第4年净现金流量=225+100=325万 第5年净现金流量=262.5+50+200=512.5万 净现金流量=净利润+折旧 另外，第5年的净现金流量后面的那个200是第一年初投入的流动资金200万，在第5年收回，所以要加上 （4）净现值=362.5*0.909+350*0.826+337.5*0.751+325*0.683+512.5*0.621-1000=412.3125万。