华夏幸福的债务危机是否会发展成为灰犀牛事件？

必然发展成为灰犀牛事件，很难有转机了。

我个人认为，华夏幸福已经是灰犀牛事件，现在暴露出来的债务危机，只是冰山一角。

公司借了天量的债务，制造了大量的无效资产，这才是核心问题。

一、华夏幸福的核心问题。公司目前负债2000多亿，资产负债率高达83%。公司的核心问题是无效资产庞大。公司高杠杆经营，将大量的借贷资金，投入打造产业新城，形成了大量的无效资产。

什么是无效资产？无效资产必须同时具备两个特点：

1.无法靠现金流（租金）收回投资；

2.无法靠卖资产收回投资。

二、产业新城会形成大量无效资产。华夏幸福的主营业务是打造产业新城，造城这种房地产发展模式，后遗症十分的明显。这种地产模式有2个问题：

1.产业跟不上，招商引资困难，无法提供足够的就业机会，因此，商业地产会大量空置。2.配套跟不上，房子供大于求，房子没有增值空间，二手房有价无市，买房人一买入新房就会被套牢，因此，住宅也会大量空置，甚至会形成鬼城、空城。可见，产业新城想要靠租金收回投资，几乎是不可能的。想要靠卖房收回投资，除非能够找到大量财商欠缺的接盘侠。你觉得可能吗？

三、结论。华夏幸福的问题，不是遇到调控，发生资金链断裂，而是经营模式出了问题。

调控只是让这个问题，更早地暴露出来而已，否则，公司继续借钱造城下去，会形成更多的无效资产，到时谁来买单呢？是公司自己，还是广大购房者？